Konut ve işyeri kiralarında, kiraya verenin taşınmazını kendisi ya da yakınları için kullanmak istemesi uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur. İhtiyaç nedeniyle tahliye talebi; evlenerek ayrı bir konuta gereksinim duyan çocuk, başka bir şehirden dönerek barınma zorunluluğu doğan aile bireyi ya da kira ödeyerek sürdürdüğü faaliyetini kendi mülkünde yürütmek isteyen malik bakımından gündeme gelmektedir. Zira taşınmaz maliki mülkiyet hakkının kendisine tanıdığı yetkileri kullanmak isterken, kiracı da yıllar içinde kurduğu yerleşik düzenini korumak istemekte ve taraflar arasında bu noktada bir menfaat çatışması doğmaktadır. Bu çatışma çoğu zaman karşılıklı görüşmelerle çözülememekte, uyuşmazlık yargı önüne taşınmaktadır.
Söz konusu talebin hukuki dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanun koyucu, kiracıyı korumak amacıyla tahliye sebeplerini sınırlı sayıda belirlemiş; gereksinim sebebiyle sona erdirmeyi de sıkı şekil, süre ve ispat koşullarına bağlamıştır. Bu doğrultuda süreç yalnızca bir özel hukuk uyuşmazlığı olarak kalmamakta; muvazaalı sözleşmeler, gerçeğe aykırı beyanlar ya da fiilî tahliye girişimleri söz konusu olduğunda resmî ve özel belgede sahtecilik, dolandırıcılık, yalan tanıklık, konut dokunulmazlığının ihlali ve mala zarar verme gibi suç tipleri de tartışma konusu olabilmektedir. Nitekim gereksinimin gerçek olmadığının sonradan anlaşılması hâlinde, kiraya veren bakımından ayrıca bir tazminat sorumluluğu doğmaktadır.
Yazımızın devamında ihtiyaç nedeniyle tahliyenin hukuki dayanağını, gereksinimin kimler için ileri sürülebileceğini, dava açma sürelerini ve dava şartı arabuluculuk uygulamasını, ihtiyacın ispatına ilişkin ölçütleri, kiracıyı koruyan yeniden kiralama yasağını ve süreçten doğabilecek diğer hukuki ve cezai sonuçları inceleyeceğiz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hukuka Aykırı Mıdır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye, kanunun açıkça tanıdığı bir dava sebebi olduğundan başlı başına hukuka aykırılık teşkil etmez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350 uyarınca kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Bu hak, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile kullanılır. Ancak kanun koyucu, aynı Kanun’un 354. maddesinde dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini öngörerek bu hakkın sınırlarını da çizmiştir.
Hukuka aykırılık, hakkın kanunda öngörülen çerçevenin dışında kullanılmasıyla ortaya çıkar. Şayet gereksinim gerçekte mevcut değilse veya yalnızca kira bedelini artırmak ya da kiracıyı değiştirmek amacıyla ileri sürülüyorsa, dava reddedilir ve kiraya veren aleyhine sonuçlar doğar. Bu doğrultuda tahliye edilen taşınmazın üç yıl içinde başkasına kiraya verilmesi hâlinde Türk Borçlar Kanunu m.355 uyarınca tazminat yükümlülüğü gündeme gelir. Böylelikle kanun, mülkiyet hakkı ile kiracının korunması arasında bir denge kurmayı amaçlamaktadır.
Gereksinim Kimler İçin İleri Sürülebilir?
Türk Borçlar Kanunu m.350 gereksinim ileri sürülebilecek kişileri sınırlı biçimde saymıştır. Bunlar kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerdir. Bu doğrultuda çocuk, torun, anne, baba ve büyükanne-büyükbaba bakımından gereksinim ileri sürülebilirken; kardeş, yeğen, kayınvalide veya arkadaş gibi kişiler kural olarak bu kapsamda değerlendirilmez. Şayet kardeş bakımından Türk Medeni Kanunu m.364 anlamında bir bakım yükümlülüğü fiilen mevcutsa, ilgili kişi kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişi sayılabilir ve gereksinim iddiası bu ölçüde dinlenebilir.
Taşınmazın paylı mülkiyete konu olması hâlinde dava, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak açılmalıdır. Elbirliği mülkiyetinde ise kural olarak bütün ortakların birlikte hareket etmesi aranır. Kiralananın sonradan el değiştirmesi hâlinde ise Türk Borçlar Kanunu m.351 devreye girer; yeni malik, gereksinim sebebini edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra açacağı bir davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Nitekim yeni malik bu bildirimi yapmamışsa, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma imkânını yine de korumaktadır.
İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Ne Anlama Gelir?
Gereksinim kavramı kanunda tanımlanmadığından, içeriği yargı kararlarıyla şekillenmiştir. Yerleşik uygulamaya göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; yani gereksinim hem fiilen mevcut olmalı, hem içten olmalı, hem de kiralananın kullanılmasını kaçınılmaz kılmalıdır. Bu ölçüt, kiraya verenin dilediği zaman başvurabileceği bir tercih hakkı ile karşılaşılan somut bir zorunluluk hâli arasındaki farkı ortaya koyar. Böylelikle geçici, süreklilik göstermeyen veya konfor amacına dayanan istekler tahliye sebebi sayılmaz.
Soyut kalan bu ölçütü günlük hayattan bir örnekle somutlaştırmak mümkündür. Aynı apartmanda boş ve kullanıma elverişli bir dairesi bulunan malikin, oğlunun konut gereksinimini ileri sürerek kiracının tahliyesini istemesi hâlinde zorunluluk unsuru gerçekleşmiş sayılmaz; zira gereksinim, mevcut bir seçenekle karşılanabilecek durumdadır. Benzer biçimde, elinde yedek anahtar bulunan bir kimsenin kapının kırılmasını talep etmesi nasıl makul karşılanmazsa, elverişli başka bir taşınmazı bulunan malikin tahliye talebi de aynı ölçüde temellendirilmiş sayılmaz. Ancak boş taşınmazın gereksinim duyulan yere uzaklığı, işyeri niteliğine uygunluğu veya oturmaya elverişsizliği gibi somut veriler bulunuyorsa değerlendirme değişebilir. Nitekim her uyuşmazlık, taşınmazın niteliği ve tarafların yaşam koşulları çerçevesinde ayrı ayrı incelenmektedir.
Dava Açma Süreleri, Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında süreler hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece resen gözetilir. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Şayet kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, Türk Borçlar Kanunu m.353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu doğrultuda yazılı bildirimin varlığı ve tebliğ tarihi, uygulamada davanın kaderini belirleyen teknik ayrıntılar arasında yer alır.
7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu nedenle tahliye talebi bakımından da öncelikle arabuluculuk sürecinin tüketilmesi, aksi hâlde davanın usulden reddedilmesi söz konusu olur. Nitekim 6325 sayılı Hukuki Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Kanunu m.16 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesi; yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
İhtiyaç Nasıl İspatlanır ve Deliller Nasıl Toplanır?
İspat yükü, gereksinimi ileri süren kiraya verendedir. Uygulamada tapu kayıtları, nüfus ve adres kayıt sistemi verileri, sosyal güvenlik kayıtları, işyeri açma ve çalışma ruhsatları, elektrik ve su abonelik bilgileri ile daha önce yapılmış kira sözleşmeleri ilgili kurumlardan celbedilerek dosyaya kazandırılır. Mahkeme ayrıca tanık dinleyebilir, gerektiğinde keşif yaparak taşınmazın niteliğini ve gereksinime elverişliliğini yerinde inceleyebilir. Böylelikle beyanla sınırlı kalmayan, kayıtlarla desteklenen bir değerlendirme yapılması amaçlanır.
Yargı kararlarında ispat ölçütü açık biçimde ortaya konulmuştur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/7751 E. sayılı kararında, “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.” denilmiştir. Aynı kararda ayrıca “Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” ifadelerine yer verilmiştir. Bu doğrultuda gereksinimin yalnızca dava tarihinde değil, hüküm anına kadar sürmesi aranmakta; yargılama sırasında ortadan kalkan bir gereksinim tahliye kararının dayanağı olamamaktadır.
Kiracıyı Koruyan İlkeler: Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat
Kanun koyucu, gereksinim iddiasının kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla tahliye sonrasına ilişkin bir yasak öngörmüştür. Türk Borçlar Kanunu m.355 uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aynı hüküm, bu yasağa aykırı davranan kiraya vereni, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü kılmaktadır. Bu düzenleme, ispat yükünün davacıda olması ilkesiyle birlikte kiracı bakımından iki yönlü bir güvence oluşturur.
Kanaatimizce bu güvencenin pratikteki etkinliği, öngörülen tazminatın miktarından çok bilgiye erişim imkânına bağlıdır. Zira taşınmazdan ayrılan eski kiracının, tahliyeden sonraki üç yıl boyunca taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığını takip etmesi çoğu zaman güçtür; abonelik ve adres kayıtlarına erişimin sınırlı olması, ihlalin tespitini zorlaştırmaktadır. Bizce yalnızca bir yıllık kira bedeli üzerinden belirlenen alt sınır da, kira bedellerinin hızla değiştiği dönemlerde caydırıcılık işlevini yeterince yerine getirmemektedir. Ancak bu eleştiri, hükmün kiracıya sağladığı korumanın önemini azaltmamakta; aksine tahliye sonrasında taşınmazın akıbetinin dikkatle izlenmesini gerekli kılmaktadır.
Süreçten Doğabilecek Diğer Hukuki ve Cezai Sonuçlar
İhtiyaç nedeniyle tahliye süreci, kural olarak bir özel hukuk uyuşmazlığıdır. Ancak sürecin gerçeğe aykırı belge veya beyanlarla yürütülmesi ya da tahliyenin yargı kararı olmaksızın fiilen gerçekleştirilmeye çalışılması hâlinde ceza hukuku bakımından da sorumluluk doğabilir.
–Tazminat Sorumluluğu: Gereksinim sebebiyle boşaltılan taşınmazın haklı bir sebep olmaksızın üç yıl içinde başkasına kiralanması hâlinde, Türk Borçlar Kanunu m.355 uyarınca son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir.
–Resmî Belgede Sahtecilik Suçu: Tahliye sürecinde resmî bir belgenin sahte olarak düzenlenmesi veya değiştirilmesi hâlinde Türk Ceza Kanunu m.204 uygulanır ve 2 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası öngörülür.
–Özel Belgede Sahtecilik Suçu: Kira sözleşmesi ya da tahliye taahhüdü gibi özel belgelerin sahte düzenlenmesi veya bozulması hâlinde Türk Ceza Kanunu m.207 uyarınca 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezası söz konusu olur.
–Dolandırıcılık Suçu: Hileli davranışlarla karşı tarafın aldatılarak zarara uğratılması hâlinde Türk Ceza Kanunu m.157 uyarınca 1 yıldan 5 yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezası; nitelikli hâllerin varlığında ise m.158 uyarınca 3 yıldan 10 yıla kadar hapis cezası gündeme gelir.
–Yalan Tanıklık Suçu: Gereksinimin samimiyetine ilişkin olarak mahkeme huzurunda gerçeğe aykırı beyanda bulunulması hâlinde Türk Ceza Kanunu m.272 uyarınca 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezası uygulanabilir.
–Konut Dokunulmazlığının İhlali Suçu: Yargı kararı olmaksızın kiracının rızası dışında konuta girilmesi hâlinde Türk Ceza Kanunu m.116 uyarınca 6 aydan 2 yıla kadar; fiilin cebir veya tehditle ya da gece vakti işlenmesi hâlinde 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezası öngörülmüştür.
–Mala Zarar Verme Suçu: Kiracının eşyalarına veya taşınmaza zarar verilmesi hâlinde Türk Ceza Kanunu m.151 uyarınca 4 aydan 3 yıla kadar hapis veya adli para cezasına hükmolunabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında Avukatın Önemi
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, sonuçları itibarıyla hem taşınmaz malikini hem de kiracının barınma ve çalışma düzenini doğrudan etkileyen uyuşmazlıklardır. Süreç; hak düşürücü sürelere, yazılı bildirim koşullarına, dava şartı arabuluculuk kuralına ve ispat ölçütlerine bağlı olduğundan, atılan her adımın hukuki niteliğinin baştan değerlendirilmesi önem taşır. Zira usule ilişkin bir eksiklik, esasa ilişkin haklı bir talebin dahi sonuçsuz kalmasına yol açabilmektedir.
Bu doğrultuda, uyuşmazlığın henüz ihtarname veya arabuluculuk başvurusu aşamasındayken hukuki değerlendirmeye tabi tutulması genel olarak yararlı görülmektedir. Böylelikle taraflar, ileri sürülen gereksinimin kanuni çerçeveye uygunluğunu, dava açma süresinin işleyip işlemediğini ve hangi delillerin toplanması gerektiğini önceden öngörebilir. Nitekim tahliye sürecinin doğurabileceği tazminat ve ceza sorumluluğu ihtimalleri de aynı değerlendirmenin kapsamında yer almaktadır.
Sonuç
İhtiyaç nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu m.350 ve devamı hükümlerinde sınırlı sayıda sayılan tahliye sebeplerinden biridir ve kiraya verene mutlak bir yetki tanımaz. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması, kanunda sayılan kişiler bakımından ileri sürülmesi, hak düşürücü sürelere uyulması ve dava şartı arabuluculuk sürecinin tüketilmesi zorunludur. Bu koşullardan birinin bulunmaması hâlinde dava reddedilmekte, tahliye sonrasında üç yıllık yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması hâlinde ise tazminat sorumluluğu doğmaktadır.
Sürecin gerçeğe aykırı belge veya beyanlarla yürütülmesi ya da tahliyenin yargı kararı olmaksızın fiilen gerçekleştirilmeye çalışılması, özel hukuk sorumluluğunun yanında ceza sorumluluğunu da gündeme getirebilmektedir. Böylelikle ihtiyaç nedeniyle tahliye, yalnızca bir tahliye talebi olarak değil; usul, ispat ve sorumluluk boyutlarıyla bir bütün hâlinde değerlendirilmesi gereken bir kurum olarak karşımıza çıkmaktadır.
Av. Mücahit Kaynarca