Tahliye taahhütnamesi, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, kira konusu taşınmazı tahliye etme taahhüdünü içeren tek taraflı hukuki işlemdir. Tahliye taahhütnamesinin verilmesiyle birlikte, kira sözleşmesinin yenilenmesinin önüne geçilir ve bir anlamda kira sözleşmesi sona erdirilir.
Tahliye taahhütnamesinin verilmesiyle, kira sözleşmesinin kaçıncı yılında olduğu, sözleşmenin şartları, tarafların haklılıkları bir kenara bırakılır. Taahhütnamenin hukuka uygun olması halinde kiracının anılan tarihte taşınmazı boşaltması kanuni bir zorunluluk haline gelir.
Uygulamada emlak kira ücretlerinin hızlı yükselişi nedeniyle, ev sahipleri kendi mali durumlarını teminat altına alabilmek adına, kira sözleşmesiyle birlikte tahliye taahhütnamesini de imzalatmaktadır. Yazımızın devamında tahliye taahhütnamesinin geçerlilik koşullarını, taahhütnamenin şekillerini ve tahliye taahhütnamesi ile alakalı bütün hukuki sorunları inceleyeceğiz.
Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Tahliye taahhütnamesi, kiraya verene tek taraflı olarak kiralanan taşınmazın tahliye edilmesini isteme hakkı sağlar. Taahhütnamenin geçerli olması halinde icra kanalıyla yahut dava yoluyla kiracının taşınmazı tahliye etmesi sağlanabilir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçersizliği İleri Sürülebilir Mi?
Her ne kadar ortada yazılı ve imzalı bir taahhütname, kiralanan taşınmazın tahliyesini mecburi kılsa da çeşitli ihtimallerde taahhütnamenin geçersizliği gündeme gelecektir. Örneğin Tmk-m.194’e dayalı olarak aile konutunun varlığı, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmış olması, hata-hile-aldatma gibi irade sakatlıklarının söz konusu olması, kiracılardan yalnız birinin imzasının bulunması hallerinde hukuki sakatlıklar gündeme gelecektir.
Tahliye Taahhütnamesine Eşin İmzası Zorunlu Mu?
Kiralanan taşınmazlarda ekseriyetle anne baba ve çocuklardan oluşan aile ikamet eder. Bu durumlarda kira konusu taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığı kabul edilir. Bir başka anlatımla aile konutu, karı-koca ve varsa çocukların birlikte yaşayıp hayatlarını etrafında şekillendirdikleri evdir.
Türk Medeni Kanunu tarafından aile kurumunun korunabilmesi için aile konutuna ayrı bir önem gösterilmiştir. Bunlardan en önemlisi, yazımızın da konusunu oluşturan Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesiyle getirilen kira sözleşmesini fesih edememe yasağıdır. Buna göre eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez yahut aile konutu üzerindeki hakları sınırlandıramaz.
Tahliye taahhütnamesinin verilmesi de kira sözleşmesinin feshedilmesi sonucunu doğurur. Dolayısıyla tahliye taahhütnamesi verilen konut, aile konutu ise mutlak surette eşin taahhütname üzerinde imzası bulunmalıdır. Aksi takdirde taşınmazın aile konutunun tespit edilmesiyle birlikte, tahliye taahhütnamesi sonuç doğurmayacaktır.
Tahliye Taahhütnamesinin Kira Sözleşmesiyle Aynı Anda İmzalanması Mümkün Mü?
Uygulamada özellikle son zamanlarda kiracıya tahliye taahhütnamesi dayatması oldukça artmıştır. Ev arayan ve ev bulmakta zorluk çeken kiracı, en azından bir süre de olsa kalacak bir yer bulabilmek için çoğu zaman kira sözleşmesiyle birlikte kendisine sunulan tahliye taahhütnamesini imzalamak zorunda kalır. Önemle ifade edilmelidir ki, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle birlikte imzalanması, taahhütnameyi geçersiz kılar.
Uygulamada ayrıca tahliye taahhütnamesinde tarih kısımlarının boş bırakılarak kiracıya imzalatıldığı görülmektedir. Şayet kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesi aynı anda imzalanmış olmasına rağmen, taahhütnamenin veya kira sözleşmesinin tarihi farklı gösterilirse bu durumun ispatı halinde de yine taahhütname geçersizdir. Söz konusu riskleri en aza indirgemek adına bütün işlemlerde tanık bulundurmak hayati önem arz eder.
Tarihleri Doldurulmadan İmzalanan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?
Tahliye taahhütnameleri çoğu zaman için, kiralanan taşınmazın tahliye tarihi kısmı boş bırakılmış bir şekilde imzalanmaktadır. Tahliye tarihinin boş bırakılması, kanunen tahliye taahhüt tarihinden itibaren işlemeye başlayacak 1 aylık dava açma süresini ortadan kaldırmayı hedefler. Böylelikle ev sahibi, dava açacağı tarihe uygun olarak tahliye tarihi kısmını doldurur.
Bu gibi durumlarda beyaza imzaya ilişkin hükümler uygulama alanı bulacaktır. Dolayısıyla kiracı, tarihlerin sonradan doldurulmasına muvafakat etmiş, kısacası kiraya verenin istediği tarihte evi tahliye etmeyi kabul etmiş sayılacaktır. Şayet taahhütnamenin geçersizliği ispatlanamazsa, kiracı ev sahibinin belirlediği tarihte evi boşaltmak zorunda kalır.
Tahliye Taahhütnamesini Kiracılardan Yalnızca Birinin İmzalaması
Kimi zaman bekar çalışanlar yahut öğrenciler birlikte ev kiralayabilir. Bu durumlarda kira sözleşmesine yalnız bir kişi taraf olabileceği gibi evde konaklayan herkesin taraf olması da mümkündür. Kira sözleşmesine birden fazla kişinin taraf olması halinde, bütün kiracılar ev sahibine karşı sorumlu ve taşınmaz konusunda hak sahibi olur. Her ne kadar kira konusu ortak da olsa kiracıların hepsi birbirinden bağımsız olarak, taşınmazı kullanma yetkisine sahiptir. Dolayısıyla kiracılardan yalnızca birinin vermiş olduğu tahliye taahhütnamesi, diğer kiracılar açısından sonuç doğurmaz. Yalnızca imza atan kiracı için hukuki süreç başlatılabilir.
Tahliye Taahhütnamesine Cezai Şart Konulabilir Mi?
Cezai şart, tarafların taahhüt ettikleri yükümlülüklere uymamaları halinde ödemeleri öngörülen genellikle likit bir borçtur. Örneğin tahliye taahhütnamesine, kiracının anılan tarihte evi boş bir şekilde teslim etmemesi durumunda, ev sahibine belirli bir meblağı ödemesi zorunlu kılınabilir. Tahliye taahhütnamesine bu şekilde cezai şart konulması hukuken muteberdir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Dava Açma Süresi Nedir?
Türk Borçlar Kanunu Madde 252’de ifade edildiği üzere, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde icra takibine girişilmeli yahut dava açılmalıdır. Aksi halde ev sahibinin talepleri dinlenmeyecektir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Dava ve İcra Takibi
Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak doğrudan dava açılabileceği gibi icra müdürlüğü aracılığıyla icra takibi de başlatılabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle İcra Takibi: İcra takibinin başlatılması halinde kiracının ikamet adresine Örnek – 14 ödeme emri gönderilerek, taşınmazı tahliye etmesi istenir. Kiracı 7 gün içerisinde itiraz edebilir, yahut 15 gün içerisinde taşınmazı tahliye ve teslim etmesi gerekir. Şayet itiraz edilirse genel hükümlere göre dava açmak gerekecektir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Dava: Tahliye taahhütnamesine dayanarak doğrudan dava açılıp, kiracının evi tahliye etmesi talep edilebilir. Tahliye davasının kesinleşmesiyle birlikte, mahkeme ilamına dayanarak evin tahliyesi sağlanabilir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Davada Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiralanan taşınmazın tahliyesi amacıyla açılan tahliye davasında, sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir.
Tahliye Taahhütnamesi Örneği
KİRACI :
TC KİMLİK NO :
KİRAYA VEREN :
TC KİMLİK NO :
KİRALANAN ADRESİ :
TAAHHÜT TARİHİ :
TAHLİYE TARİHİ :
Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda adresi gösterilen taşınmazı hiçbir ihtara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350,351 ve 352. maddeleri gereğince, belirtilen tarihte boş ve sağlam olarak tahliye edeceğimi, yukarıda adı geçen mal sahibinin icra takibine geçerek yapacağı tüm masraflarla birlikte, tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zararı ihtara gerek kalmadan peşinen ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. … / … / …..
Kiracı (Taahhüt Eden) İmza
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kira konusu taşınmazı belirli bir tarihte tahliye ederek taşınmaz malikine teslim etmeyi taahhüt ettiği, yazılı şekil şartına tabi, tek taraflı irade beyanıdır. Tahliye taahhütnamesinde gösterilen tarih, kira sözleşmesinin sona erme tarihidir. Her ne kadar uygulamada kira sözleşmesinin yapılma anında tahliye taahhütnamesi imzalanmış olsa da bu şekilde düzenlenen taahhütnameler hukuken muteber değildir. Çeşitli delillerle bu olgu ispatlanırsa, olası bir tahliye davasının reddi mümkündür.
Av. Mücahit KAYNARCA