Günümüzde mahkemelerin önüne en çok gelen uyuşmazlıklardan biri de kiracı ile kiraya veren arasında yaşanan sorunlardır. Kanun koyucu, kiraya verenin taşınmaza gereksinim duyabileceği ihtimalini baz alarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabileceğini ve bu şekilde kiracıyı taşınmazdan tahliye edebileceğini hüküm altına almıştır.
Biz bu makalemizde kiraya verenin kiracıyı ihtiyaç nedeniyle taşınmazdan ne şekilde tahliye edebileceğinden bahsedeceğiz.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NEDİR?
Kanun koyucu, kiraya verenin, kendisi veya kanunda belirtilen yakınlarının (eşi, altsoyu, üstsoyu, kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler) kiralanan taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanmak üzere ihtiyaç duyması durumunda kiracıya karşı tahliye davası açabileceğini öngörür. (Türk Borçlar Kanunu madde 350)
Bununla birlikte ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacının olması nedeniyle tahliye davasının açılması da mümkündür. (Türk Borçlar Kanunu madde 351)
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI NELERDİR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için bazı şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bu şartların birinin eksikliğinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamayacaktır.
Bu davanın açılmasında şüphesiz en önemli kriter bir kira sözleşmesinin varlığıdır. Kira sözleşmelerinin yapılması bakımından bir şekil şartı öngörülmediği için taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yazılı olmasının bir önemi bulunmamaktadır. Ancak yazılı kira sözleşmesinin varlığı ispat açısından oldukça önemlidir. Buna ek olarak aşağıda yer alan şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.
- İhtiyaç sahibinin; taşınmazın sahibi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kimseler olması gerekir.
Kanunda bahsedilen kişiler dışındaki kiraya verenin yakınlarının ihtiyacı baz alınmaz. Bu kişiler sınırlı sayıdadır. Örneğin kiraya verenin amcasının ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılamaz. Ancak kiralayanın dedesinin ihtiyacı nedeniyle kiracının taşınmazdan tahliyesi için dava açmak mümkündür. Zira dede, üstsoydandır.
Bu açıklamalarımıza ek olarak, kanunen bakmakla yükümlü olunan kişilerin kimler olduğu hususu üzerinde durmakta fayda vardır. Kanunen bakmakla yükümlü olunan kişilerin, TMK-m.364 anlamında değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bu nedenle yaygın kanının aksine, kardeşlerin ihtiyacı nedenine dayandırılması da mümkündür.
- Kiraya verenin veya yakınlarının söz konusu taşınmaza gerçekten ihtiyacı olması gerekir.
Başka birine kiralamak amacıyla açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası reddedilir. Örneğin daha yüksek bir kira bedeli için mevcut kiracıyı evden tahliye edip bir başkasına kiralanması için tahliye davası açılamaz.
Geçici bir ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz. Söz konusu ihtiyacın uzun süreli olması gerekmektedir. Daha doğmamış veya ileride doğma ihtimali olan ihtiyaçlar için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz. Davanın açılması sırasında gerçek ve zaruri bir ihtiyacın varlığı gerekir. İhtiyacın niteliği her olaya göre farklılık arz edecektir.
Yargıtay da bir kararında ihtiyacın sadece dava açıldığı sırada mevcut olmasının yeterli olmayıp aynı zamanda yargılama boyunca da ihtiyacın devam etmesi gerektiğini belirtmiştir. (Yargıtay, 2013/14490 E., 2013/14951 K., 6 HD, 06.11.2013 T.) - İhtiyaç nedeniyle tahliye davası bir ay içinde açılmalıdır.
Belirtilen bu bir aylık süre, belirli süreli kira sözleşmelerinin sona ermesinden itibaren, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi veya fesih bildirimi için gereken sürenin sona ermesiyle başlar.
Örneğin kira sözleşmesi yapılırken taraflar arasında 1 yıllık bir süre öngörülmüşse bu 1 yılın sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava açılır. Ayrıca önemle ifade edilmelidir ki, genel hükmün aksine 1 yıllık kira sözleşmesi, 1 yıllık sürenin dolmasından itibaren belirsiz süreli hale gelmez. Aynı şartlarda 1 yıl daha uzadığı kabul edilir. Bu nedenle belirli süreli kira sözleşmelerine ilişkin hükümler uygulama alanı bulunur.
HANGİ HALLERDE İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇILABİLİR?
-Kiraya verenin kirada oturmakta olması: Kiraya verenin başlı başına kirada oturması, ihtiyaç sebebi sayılır. Oturduğu konutun şartlarının iyi veya kötü olmasının hiçbir önemi yoktur. Bu hususu Yargıtay bir kararında “Bir kimsenin kendisine ait taşınmazda oturması yasal hakkıdır. Oturduğu yer babanın evi olsa dahi bu durumu değiştirmez” ifadeleriyle vurgulamıştır. (6. HD, 04.03.1988 tarih ve E. 1987/15452, K. 1988/3325)
-Kiraya verenin oturduğu yerin şartları itibariyle yetersiz olması: Kiraya verenin oturduğu evin küçük olması, evin sobalı olması gibi hususlar tahliye davasının gerekçesini oluşturabilir. Ancak önemle belirtilmelidir ki, kiraya verenin daha konforlu şekilde yaşamak istemesi; ihtiyacının acil ve zorunlu olmadığından hareketle ihtiyaç nedeni kabul edilmez.
-Kiraya verenin sağlık durumunun gereksinimleri: Kiraya verenin sağlık durumunun sağlık raporuyla ortaya konularak, kiralanan taşınmazda yaşamasını gerekli ve zorunlu kılması durumunda tahliye gerekçesi doğar. Bu kapsamda örneğin ev sahibinin merdiven çıkmakta zorlanması halinde, asansörü bulunan binada yaşaması kendisi için bir ihtiyaç olarak nitelendirilir.
-Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşamaya karar vermeleri: TBK anlamında eşin ihtiyacı için tahliye davası açılabilir. Örneğin eşlerin boşanmaya karar vermeleri ve boşanma süreci içerisinde ayrı yaşamayı istemeleri halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
-Kiraya verenin memuriyeti: İl dışında bulunan memurun, tayininin evin bulunduğu yere çıkması halinde ihtiyaç nedeninin doğduğu kabul edilir.
-Yazlık Olarak Kullanma İhtiyacı: Yargıtay bir kararında da taşınmazın yazlık olarak kullanılmasının zorunlu bir ihtiyaç olduğuna dayanarak tahliye davasının açılabileceğine karar vermiştir. ( Yargıtay, 2014/11405 E., 2014/11609 K., 6. HD, 27.10.2014 T.)
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA İHTAR
İhtarname, taraflar arasında yapılmış bir sözleşmeden, kanunlardan, örf ve adetlerden doğan hakların karşı tarafa yazılı olarak haber verilmesidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtar çekilmesine gerek yoktur. Ancak kira sözleşmesi belirsiz süreli ise kiraya verenin mutlaka kiracıya ihtar çekmesi gerekmektedir. Yargıtay da bir kararında belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtar çekmenin tahliye davası bakımından bir şart olmadığını belirtmiştir. ( Yargıtay, 2015/4026 E., 2015/5935 K., 6. HD, 15.06.2015 T.)
Önemle ifade etmeliyiz ki, 1 yıllık kira sözleşmeleri, genel hükümlerden farklı olarak, 1 yıllık sürenin sonunda belirsiz süreli hale dönüşmez. Yalnızca sözleşmenin 1 yıl daha uzadığı kabul edilir. Bu nedenle ihtarname gönderme şartı bulunmaksızın dava açılması mümkündür.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması 1 aylık hak düşürücü süreye tabi olup bu süreye uyulmadan açılan dava reddedilmekle birlikte ihtar yerine geçecektir.
KİMLER İÇİN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR?
Türk Borçlar Kanunu madde 350’ye göre kiraya verenin kendisi, eşi, üstsoy ve altsoyu, kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için açılabilir. Kiraya verenin kanunen bakmak zorunda olduğu kişiler, sınırlı sayıda olmayıp olayın özelliklerine göre belirlenir. Ancak TMK-m.364 bu hususta yol gösterici olacaktır.
Önemle belirtmek gerekir ki sayılan bu kişilerin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmaları mümkün değildir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını bizzat kiraya veren kişi açacak olup bu kişilerin ihtiyacı olduğu nedenine dayanacaktır. Örneğin kiraya verenin oğlunun söz konusu taşınmaza konut veya iş yeri olarak ihtiyacı varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını bizzat kiraya veren kişi açacak olup davanın gerekçesinde oğlunun ihtiyacını belirtecektir.
Kiraya veren kişi bir tüzel kişi ise (örneğin şirket ise) ancak kendi ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Şirketin ortağının veya çalışanın ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılması mümkün olmaz.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin belirli süreli olması durumunda kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde bu davayı açmalıdır. Bu süre hak düşürücü bir süredir. Kira sözleşmesinde taraflarca belirlenen kira süresi bitmeden bu davanın açılması mümkün değildir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren bir kira dönemindeki her altı aylık fesih döneminde en az 3 ay önceden kiracıya haber vererek 6 aylık fesih döneminin sonundan itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NEREDE AÇILIR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Buna ek olarak davalının yerleşim yeri, kira bedelinin ödeme yeri olan alacaklının yerleşim yeri mahkemeleri işbu davanın görülmesinde yetkilidir.
HAKSIZ OLARAK AÇILAN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için yukarıda saydığımız şartların bir arada bulunması gerekir.
Bununla birlikte kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtıktan sonra 3 yıl boyunca taşınmazı başkasına kiralayamaz. Buna aykırı davranışında kiracıya son kira senesinde ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla bir tazminat ödemek zorunda kalır.
SONUÇ
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan tahliye etmesini sağlayan, uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir davadır. Konut veya işyeri ihtiyacı için açılması fark etmeksizin ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında aynı usul uygulanır. Özellikle süre yönünden hak kayıpları yaşamamak adına mutlaka uzman bir avukat aracılığıyla yürütülmesi gereken bir davadır.
Stj. Av. Gülce Erce & Av. Mücahit Kaynarca