Kira Bedelinin Tespiti Davası

1. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI

Kira bedelinin tespiti davası, kanunda yazılı şartların taşındığı hallerde, konut kira sözleşmelerinin bedel yönünden piyasa koşullarına uyarlanmasını ifade eder. Kira bedelinin tespiti ile çoğu zaman kiraya veren, emsallerine göre çok düşük kalmış kira bedelini yükseltmeyi amaçlar. Esasında kira bedelinin tespiti davası, kiraya verenin hakkını korumakla birlikte, sözleşmenin taraflar için daha çekilir hale gelmesini sağlayarak, kira sözleşmesinin devamlılığını da gündeme getirir. 

Her ne kadar kira bedelinin tespiti davası uygulamada çok sık karşılaşılan bir dava türü olsa da diğer dava türlerinden kendine has özellikler içermektedir. Bu yazımızda kira bedelinin tespiti davasının şartlarını ve davaya özel durumları inceleyeceğiz. 

2. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI ŞARTLARI

Kira bedelinin tespiti davası açabilmek için; kira sözleşmesinin 5. yılını tamamlamış olması, usulüne uygun bir ihtarname ile durumun kiracıya bildirilmiş olması yahut ihtarname gönderilmez ise yeni kira döneminden 30 gün öncesine karar dava ikame edilmiş olmalıdır. 

Sözleşme 5. Yılını Doldurmuş Olmalıdır: Kira bedelinin tespiti davası açabilmek için kira sözleşmesinin 5. yılı doldurulmuş olmalıdır. Daha doğru bir tabirle, açılan kira tespit davası ancak 5. yılın tamamlanmasından itibaren hüküm ifade eder. Bu kapsamda örneğin, 01/01/2018 yılında başlayan kira sözleşmesinde, 01/01/2023’den itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin tespiti davası açılabilir. 

Yeni Dönem Başlamadan 30 Gün Öncesine Kadar İhtarname Gönderilmelidir: Yeni kira dönemi başlamadan 30 gün öncesine kadar ihtarname gönderilmelidir. Gönderilen ihtarname ile kiracıya kira bedelinin artırılacağı ve talep edilen miktar bildirilmelidir. 

İhtarname Gönderilmemesi Halinde En Geç 30 Gün Öncesine Kadar Dava Açılmalıdır: Kimi durumlarda ihtarname göndermek yerine doğrudan dava açılması da mümkündür. Esasında kiraya verenin lehine olacak durum tespit edilerek, buna göre ihtarname gönderilir yahut doğrudan dava açılabilir.

Anılan şartların sağlanması halinde kira bedelinin tespiti davası açılarak, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi sağlanır. 

3. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI BELİRSİZ ALACAK DAVASI OLARAK AÇILABİLİR Mİ?

Belirsiz alacak davası, alacağın davacı tarafından net olarak belirlenemediği ve bu nedenle belirlenebilen kısmının dava konusu edildiği dava türüdür. Belirsiz alacak davası açıldıktan sonra alınan bilirkişi raporuna göre, dava değeri güncellenerek, fazladan dava masrafı çıkmasının önüne geçilmiş olur. 

Kira bedelinin tespiti davaları, tespit davası niteliğinde olduğundan, belirsiz alacak davasına yahut kısmi davaya konu edilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla dava açılırken piyasa koşulları iyi araştırılmalı, piyasa koşullarına en uygun kira bedeli dava değeri olarak gösterilmelidir.

4. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA HARÇ MİKTARI NASIL BELİRLENİR?

Kira bedelinin tespiti davalarında, dava açılış harcı, talep olunan aylık kira bedeline göre tespit edilebilir. Buna göre aylık kira bedeli ile talep olunan kira bedeli arasındaki farkın, binde 68,31’inin 1/4’ü peşin harç olarak yatırılır. Örneğin, güncel kira bedeli 3000 TL olan bir taşınmazın, kira bedelinin tespiti davasına konu edilerek kira bedeli 25.000 TL’ye yükseltilmek isteniyorsa; 22.000 TL üzerinden harç yatırılmalıdır. Her ne kadar uygulamada, yıllık kira bedeli üzerinden harç ödenmesi gerektiği ifade edilse de bu hususun yasal bir dayanağı mevcut değildir.  

5. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI YARGILAMA GİDERLERİ

Kira bedelinin tespiti davalarında en önemli yargılama gideri, bilirkişi ücretleridir. Çoğu zaman alanında uzman 3 kişilik bilirkişi heyetince değerlendirme yapılmaktadır. Dolayısıyla bilirkişi ücreti maliyeti de buna göre hesaplanacaktır. 

6. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ KARARI KESİNLEŞMEDEN İCRA EDİLEBİLİR Mİ?

Kira bedelinin tespiti istemi üzerine verilen kararın icra edilebilmesi için kesinleşmesi şarttır. Karar kesinleşmeksizin icra takibine girişilmesi halinde, takibin iptali gibi yollar gündeme gelir. Dolayısıyla kararın başvuruldu ise istinaf ve temyiz incelemesinden geçmesi gerekmektedir. 

7. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA İSTİNAF VE TEMYİZ SINIRI NEDİR?

Kira bedelinin tespiti davalarında istinaf ve temyiz sınırı, genel dava sınırları ile aynıdır. Ancak esas alınacak ücret, bir yıllık kira bedeli farkıdır. Söz konusu fark, 28.250,00 TL’den fazla ise istinaf yolu; 378.290,00 TL’den fazla ise hem istinaf hem de temyiz yolu açıktır. Bu bedellerden düşük olarak verilen kararlarda istinaf ve temyiz yollarına başvurulması mümkün olmayıp, kararlar kesin niteliktedir. 

8. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARINDA AVUKATLIK ÜCRETİ

Kira bedelinin tespiti davalarında karşı taraf avukatlık ücreti, davanın reddi halinde gündeme gelir. Buna göre Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde yer alan 10.700,00 TL ücretin altında kalmamak üzere bir avukatlık ücreti takdir edilir. Yine müvekkil-avukat arasındaki ücret takdiri de söz konusu meblağın altında kalmamak üzere belirlenmektedir. 

9. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA KİRA BEDELİ NEYE GÖRE BELİRLENİR?

Kira bedeli belirlenirken esas alınan tek ölçüt, piyasadır. Bilirkişiler, emsal bir taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde ne kadar ücrete kiraya verilebileceğini hesap ederler. Bu ücretin belirlenmesinde, aynı muhitte yer alan benzer nitelikteki taşınmaz kira bedelleri esas alınır. Bunun dışında elektrik, doğalgaz ve su idaresinden temin edilen emsal kira sözleşmeleri de belirleyicidir. 

10. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINA HAKKANİYET İNDİRİMİ NEDİR?

Emsal kira bedelinin bilirkişilerce tespit edilmesinden sonra, tespit edilen değer üzerinden hakkaniyet indirimi yapılmaktadır. Hakkaniyet indiriminin amacı, uzun yıllar boyu kiracılık sıfatı bulunan kiracıyı bir nebze olsun ödüllendirmektir. Bu kapsamda çoğu zaman tespit olunan kira bedelinde %10-20 arasında bir kira bedeli indirimi uygulanmaktadır. 

11. KİRA BEDELİ %25 ARTIŞ SINIRININ ÜZERİNDE DEĞER BELİRLENEBİLİR Mİ?

Kira bedelinin tespiti davası ile belirlenecek kira bedelinde, yukarıda ifade edildiği üzere esas alınan tek kriter emsal taşınmazlardır. Hakim enflasyon oranlarıyla (Üfe-tüfe) bağlı olmadığı gibi geçici yasal düzenlemelerle getirilen kira artış oranıyla da bağlı değildir. Dolayısıyla %25 sınırına tabi olmaksızın yeni değer tespit olunur. 

12. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ KARARI İLAMLI İCRA TAKİBİNE KONU EDİLEBİLİR Mİ?

Kira bedelinin tespiti davasında alınan karar, tespit hükmündedir. Dolayısıyla teknik anlamda bir ilam niteliğinde değildir. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin kararlar, ilamsız icra takibine konu edilebilir. 

13. SONUÇ

Kira bedelinin tespiti davaları, niteliği gereği kendine özgü bir dava türü alıp klasik bir alacak davasından pek çok yönüyle ayrılmaktadır. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davalarının mutlaka alanında uzman bir avukat aracılığıyla takip edilmesi olası hak kayıplarının önüne geçer.

Av. Mücahit Kaynarca