Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları

Ortaklığın giderilmesi davaları, malvarlığı üzerindeki çoklu mülkiyetin sona erdirilmesi açılan bir davadır. Ülkemizde izale-i şüyu davalarının genellikle taşınmaz malvarlığı unsurları için açıldığı görülmektedir. İzale-i şüyu davaları, her ne kadar takibi kolay olduğu düşünülen davalardan ise de; çeşitli yönlerden (özellikle ihale aşamasında) davalı yahut davacı tarafın haklarının korunması gerekmektedir.

Paydaşların öncelik hakkı, izale-i şüyu davasında aynen taksim, ehil mirasçıların alış önceliği, muhdesat aidiyeti iddiası, paydaşlardan birinin satış istememesi hali, 6306 Sayılı Kanun yönünden ortaklığın giderilmesi, önalım hakkının varlığı halinde ortaklığın giderilmesi davası açılması, dava açılmasının engellenmesi, izaleyi şüyu davalarında dava şartı arabuluculuk süreci, satışın gerçekleşmesi halinde gelirin paylaştırılması usulü, dava masrafları, davaların ne kadar süreceği gibi uygulamaya dönük pek çok konuyu bu yazımızın içeriğinde anlatacağız.

1. Hissedarların Öncelikli Satın Alma Hakkı Var Mıdır?

Dava konusu taşınmaz hissedarlarının doğrudan öncelikli satın alma hakkı bulunmamaktadır. Ancak bu durumun en önemli istisnalarından biri, 6537 Sayılı Kanun kapsamında kalan tarımsal arazilerdir. Tarımsal arazilerin varlığı halinde, esas olan taşınmazın hissedarlara satılmasıdır. Bunun dışında hissedarların, üçüncü kişilere karşı avantajlı olduğu kimi hususlar mevcuttur.

2. İzale-i Şüyu Davası Neticesinde Satışa Karar Verilmesi Halinde Hissedarların Avantajları Nelerdir?

Hissedarların tamamının rıza göstermesi halinde, satışına karar verilen taşınmaz; yalnızca hissedarların katılacağı bir artırma usulüyle ihaleye çıkarılır. Ancak uygulamada, hissedarlar arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle çoğu zaman bu istisnaya başvurulmadığı görülmektedir.
Hissedarlar, hisseleri oranına kadar teminat ödemeden ihaleye katılım sağlayabilirler. Örneğin bir ihaleye katılım için %10 teminat istenmesi halinde, hissesi %10 ve daha fazla olan hissedarlar teminat yatırmaksızın ihaleye katılabilirler. Aynı örnekte, %10’dan daha düşük hissedarların ihaleye katılabilmesi için, %10’a tamamlamak için eksik bedelin teminat olarak yatırılması gerekmektedir.
İhalenin hissedarlardan biri tarafından alınması halinde, ihaleyi kazanan hissedar; ihale öncesinde mevcut hissesi için katma değer vergisi (KDV) ödemekle yükümlü değildir.
6537 Sayılı kanun kapsamında kalan arazilerde ise ehil mirasçılık durumu söz konusu olabileceğinden, mahkemece satışın yalnızca hissedarlar arasında yapılmasına yönelik karar verilir.

3. İzale-i Şüyu Davalarında Aynen Taksim Mümkün Müdür?

Aynen taksim, taşınmazlara ilişkin davalarda; taşınmazın satılmak yerine, fiili olarak bölünerek paylaştırılması usulüdür. Esas olan aynen taksim olup, taşınmazın satışı aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda ortaya çıkar. Ancak tarafların tamamının satış istemesi halinde, mahkemece ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesine ilişkin karar verilemez.

Uygulamada aynen taksim, çoğu zaman mümkün olmamaktadır. Zira imar mevzuatlarıyla getirilen sınırlandırmalar, aynen taksim halinde taşınmaz kıymetinin ciddi derecede düşecek olması gibi durumlar aynen taksim kararı verilmesine engel oluşturmaktadır.

4. İzale-i Şüyu Davalarında Ehil Mirasçıların Alış Önceliği Var Mıdır?

6537 sayılı kanun kapsamında gösterilen niteliklere sahip tarımsal araziler için ehil mirasçılık kurumu getirilmiştir. Ehil mirasçılık kurumu, tarımın korunması ve desteklenmesini amaçlar. Ehil mirasçılık kurumu ile öncelikle bakanlıkça belirlenen kriterlere uygun ehil mirasçı tespit edilerek, tarımsal gelir değeri üzerinden taşınmazın kendisine devrine karar verilebilir. Ehil mirasçının birden fazla olması halinde, aralarından en yüksek teklifi verene taşınmazın devrine karar verilir. Bu hususta ayrıntılı bilgi için iletişim kanallarımızdan bizlere ulaşabilirsiniz.

5. Ortaklığın Giderilmesinde Muhdesat İddiası Söz Konusu Olabilir Mi?

Dava konusu taşınmaz üzerinde sonradan meydana gelen eklentilere “muhdesat” adı verilir. Ağaç, ev, havuz, garaj, barınak, kulübe vs. gibi yapılar, muhdesat olarak değerlendirilebilir. Bir taşınmaz, eklentileriyle birlikte bütündür. Paylı mülkiyette bulunan arsanın satışı halinde, üzerinde bulunan ve ev ağaçların ayrık tutulması mümkün değildir. Ancak ortaklığa konu taşınmaz üzerindeki bu gibi muhdesatların, hissedarlardan yalnızca birine ait olması durumunda, bu durumun tespiti gerekmektedir. Zira aksi takdirde, diğer hissedarlar da taşınmaz üzerindeki eklentilerden hisseleri oranında pay elde ederler. Muhdesat aidiyeti iddiasının ispatı halinde, muhdesatın bedeli yalnızca o hissedara ödenir.

6. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Muhdesat İddiası Ne Zamana Kadar İleri Sürülebilir?

İddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın, hüküm verilinceye dek her zaman muhdesat iddiasında bulunulabilir. Hüküm kesinleştikten sonra ise muhdesat iddiasında bulunulması mümkün değildir. Muhdesat iddiasının varlığı halinde, muhdesatın aidiyetinin tespiti için mahkemece iddiada bulunan tarafa uygun bir süre verilir. Bu süre içerisinde muhdesatın aidiyetinin tespitine ilişkin dava açılması halinde, izale-i şüyu davasının görüldüğü mahkemece; muhdesatın aidiyetinin tespitine ilişkin davanın sonuçlanmasının beklenmesine karar verilir.

7. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Paydaşlardan Birinin Satış İstememesi Halinde Ne Olur?

Paydaşlardan birinin satış istememesi hali, satışa engel değildir. Hissedarlardan yalnızca birinin satış talep etmesi halinde, aynen taksim veya başka surette ortaklığın giderilmesi mümkün değilse; satış kararı verilir.

8. 6306 Sayılı Kanun Yönünden Ortaklığın Giderilmesi Davaları Özellik Arz Eder Mi?

6306 Sayılı Kanun, afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında (kentsel dönüşüm) düzenlemeler içermektedir. 6306 sayılı kanun kapsamında, riskli yapı tespiti yaptırılması halinde; hissedarların salt çoğunlukla alacağı karar ile ortaklığa konu taşınmazın yıkımı ve yeni bir bina yaptırılması mümkündür. Ancak bu sırada genellikle, karara katılmayan hissedarlar tarafından ortaklığın giderilmesi davası açıldığı görülmektedir. Bu davanın açılmış olması, 6306 sayılı kanun hükümlerinin uygulanmasına engel değildir. 6306 sayılı kanun kapsamında, davacının hissesinin satın alınması da mümkündür. Böylelikle izale-i şüyu davası konusuz kalacaktır.

9. Önalım Hakkına Rağmen Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılması Halinde Ne Olur?

Önalım hakkı, hissedarlardan birinin payını; taşınmazda hissesi bulunmayan üçüncü kişiye devretmesi halinde ortaya çıkan öncelikli satın alma yetkisi veren haktır. Uygulamada kimi zaman, önalım davasında davalı taraf (hisseyi sonradan satın alan üçüncü kişi) ortaklığın giderilmesi davası açarak; önalım hakkı kullanılmadan taşınmazın satılmasını sağlamaya çalışmaktadır. Ancak önemle ifade etmeliyiz ki, önalım hakkının görüldüğü dava daha üstündür. Öncelikle önalım hakkına ilişkin tapu iptali ve tescil davasının kesinleşmesi beklenir. Akabinde ortaklığın giderilmesi davasına devam edilir. Yani hakim; önalım davasının sonuçlanmasını bekletici mesele haline getirir. Önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davaları hakkında daha fazla bilgi için iletişim kanalları üzerinden ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

10. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılması Engellenebilir Mi?

İzale-i şüyu davasının açılması, hissedarlardan birinin davranışlarıyla engellenemez. Hissedarların tamamının bu davayı açmaya yetkisi vardır. Ancak Türk Medeni Kanunu ile bu hususa istisna getirilen birkaç durum söz konusudur:

Hissedarlar arasında yapılan anlaşma ile en çok on yıl süre ile dava açma hakkı sınırlandırılabilir. Bu şekilde yapılacak sözleşme, noter huzurunda yapılmadıkça geçerli olmaz. Ayrıca sözleşmeye taraf olmayan kişilerin, dava açma hakkı devam eder.
Uygun olmayan zamanda bu dava açılamaz. Ancak “uygun olmayan zaman”ın ne olduğu hususunda kanunda bir açıklık getirilmemiştir. Yargıtay uygulamasında da henüz “uygun olmayan zaman” kavramına ilişkin yeterli içtihat çıkmadığı görülmektedir. Bu nedenle somut olay özelinde yapılacak değerlendirme çok önemlidir.
Kat mülkiyeti yahut kat irtifakının bulunduğu durumlarda dava açılamaz.
Kesinleşmiş bir kamulaştırma kararı bulunması halinde de dava açılamamaktadır.

11. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Dava Şartı Arabuluculuk Süreci Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında, 01/09/2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere; arabuluculuk başvurusu dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle, bu tarihten sonra açılacak davalarda; dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması gerekir. Arabuluculuk başvurusunun yapılması ile birlikte arabulucu, hissedarların tamamını bir araya getirerek; dava yoluna gitmeden anlaşma yapmaları için uygun ortam oluşturmayı amaçlar. Bu yol tüketilmeden açılan davaların, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilir. Dava açıldıktan sonra gerçekleştirilen arabuluculuk görüşmelerinin, dava şartı eksikliğini gidermeyeceği içtihat edilmektedir.

12. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satışın Gerçekleşmesi Halinde Elde Edilen Gelirin Paylaştırılması Nasıl Olur?

İhale süreci sonunda satışın gerçekleşmesi halinde, her şeyden önce ihale ve mahkeme masrafları ödenir. Tüm masraflar düşüldükten sonra kalan meblağ, hissedarlara hisseleri oranında dağıtılır. Bu hususta detaylı bilgi edinmek için iletişim kanallarımız üzerinden ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

13. Ortaklığın Giderilmesi Davaları Masrafı Miktarı Ne Kadardır?

Davacı tarafça karşılanması gereken kimi masraflar bulunmaktadır. Bu masraflar peşinen davacı tarafça karşılanır, satış gerçekleşirse elde edilen gelirden davacının hissesine kadar olan kısım harici davacıya iade edilir. Dava masrafları arasında en önemli giderleri şu şekilde sıralamak mümkündür:

-Davanın açılmasıyla birlikte yatırılan harç ve masraflar: Taraf sayısına bağlı olarak değişen gider avansı ve kimi harçlar davanın açılmasıyla birlikte yatırılır.

-Keşif ve bilirkişi masrafları: Bu davalarda, aynen taksimin mümkün olup olmadığı ve taşınmaz değerinin belirlenmesi için keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır. Keşif harçları, yol masrafları ve bilirkişi ücretleri buradaki en önemli masraf kalemleridir.

-Satış Avansı: Kararın kesinleşmesinin ardından, satış için yatırılması gereken satış avansı önemli masraf kalemlerinden birisidir. 2025 yılı satış giderleri tarifesine göre, taşınmaz satışı için gerekli masraf tutarı 36.000,00 TL’dir.

14. Ortaklığın Giderilmesi Davaları Ne Kadar Sürer?

İzale-i şüyu davalarının ne kadar süreceği konusunda en önemli unsur, hissedar sayısıdır. Hissedar sayısının artışıyla birlikte, hem taraf teşkilinin sağlanması hem de tebligatların yapılması zorlaşacaktır. Diğer yandan muhdesat iddiasının olup olmadığı gibi somut olay özelinde değerlendirilmesi gereken hususlar da; dava süresinin belirlenmesinde önemlidir. Yargılamanın takibi, mahkemenin iş yükü gibi meseleler ise yargılama süresine etki eden hususlardır.

İzale-i şüyu davalarının en az 5 ay süreceğini kabul etmek gerekir. Yukarıda bahsedilen hususlara göre kimi davaların çok uzun yıllar bitirilemediği de bilinmektedir.

15. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında İşin Avukat Aracılığıyla Takibi ve Avukatlık Giderleri

İzale-i şüyu davaları, her ne kadar yoğun çekişme içermeyen davalardan olsa da; hissedarlarının haklarını koruyabilmeleri için avukat aracılığıyla takip edilmesinde büyük yarar vardır. Gerek dava aşamasında gerekse ihale sürecinde işin alanında uzman bir avukat tarafından takip edilmesi, çok ciddi maddi kayıpların önüne geçer. Özellikle son dönemde elektronik ihale sürecine geçilmiş olması, ihaleye vekaleten girilerek pey sürme(teklif verme) usulünün de yaygınlaşması sonucunu doğurmuştur. İhale sürecinin ortaklığın giderilmesi alanında uzman bir avukat aracılığıyla takip edilmesi, olası maddi kayıpların önüne geçer. Avukatlık masrafları ise her yıl güncellenen avukatlık asgari ücret tarifesinin altında kalmamak üzere somut olayın özelliklerine göre değişmektedir.

Av. Mücahit Kaynarca