Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi(kat karşılığı inşaat sözleşmesi), arsa malikinin mülkiyeti devir sözü karşısında, yüklenici müteahhidin söz konusu arsa üzerine bir yapı inşa etmeyi ve inşa edilen yapıdan bazı bağımsız bölümleri arsa sahibine bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Böylelikle yapı inşası için yeterli mali ve teknik güce sahip olmayan arsa sahibi; arsasının karşılığında bağımsız bölüm (daire) sahibi olma şansı kazanır.
Sözleşmenin kurulmasıyla birlikte; arsa sahibi arsanın mülkiyetini devretme borcu altına girerken yüklenici müteahhit, süresi içerisinde inşaatı tamamlamayı ve kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine devretme borcunu üstlenir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi her ne kadar yüklenici ve arsa sahibi arasında kurulan bir sözleşme olsa da müteahhitler yapı tamamlanmadan inşaat halindeki bağımsız bölümleri gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu ettikleri için sözleşmenin sonuçları üçüncü kişiler üzerinde de sonuçlar doğurur.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hazırlanma Süreci
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin değeri genellikle yüksek meblağlara tekabül eder ve doğrudan taşınmaz mülkiyetini ilgilendirir. Bu nedenle sözleşme hazırlanırken her iki tarafın hukuki yardıma başvurması gerekir. Zira taraflardan birisinin ifada gecikmesi hali dahi, diğer taraf açısından çok büyük zararlara sebebiyet verebilir. Örneğin mülkiyeti devir borcunu üstlenen arsa sahibinin, taşınmazı devretmede temerrüde düşmesi; tacir yüklenicinin ticari hayatının aksamasına ve öngörülemeyen zararlara uğramasına sebebiyet verebilir. Yine bunun karşısında yüklenicinin inşaatı öngörülen süre içerisinde sona erdirememesi ve bu nedenle bağımsız bölümü devir borcunu yerine getirmekte gecikmesi hallerinde arsa sahibi için yıkıcı sonuçlar ortaya çıkabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki boyutu bir yana, ayrıca inşaatın işleyişinin saptanabilmesi için sözleşmenin devamı olan teknik şartnamenin düzenlenmesi de önem arz eder. Teknik şartnamenin hazırlanması aşamasında da yine hukuki yardım için avukat desteği ve alanında uzman mühendislerin desteğinin bulunması önem arz eder. Zira teknik şartname, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bel kemiğidir. Yapılacak inşaatta kullanılacak malzemeler, malzemelerin markası, türü, çeşidi, binanın ayırt edici özellikleri, büyüklüğü, genişliği, planı dahil pek çok husus yer alır. Teknik şartnameye aykırılık, doğrudan sözleşmeye aykırılığın sonuçlarını doğurur.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekil Şartı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tabi olduğu şekil şartı, hukuk dünyasında pek çok kez tartışma konusu olmuştur. Zira arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kanunda düzenlenmeyen bir sözleşme türü olup kendine has (sui generis) bir yapıya sahiptir. Bünyesinde hem bir taşınmazın devrini yapma (taşınmaz satış sözleşmesi) hem bir yapı inşa etme (eser sözleşmesi) hem de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini barındırır. Her ne kadar doktrinde bu belirsizlikten kaynaklanan görüş farklılıkları olsa da uygulamada resmi şekil şartına tabii olduğu kabul edilmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması bir geçerlilik şartıdır. Yani resmi şekilde yapılmayan bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kesin hükümsüz olup, tarafların sözleşmeye dayanarak yaptığı kazanımlar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilecektir. Sözleşmeye resmi şekil şartını kazandıran husus ise sözleşmenin noterde düzenleme metoduyla yapılmasından ibarettir.
Önemle ifade edilmelidir ki, resmi şekil şartına aykırılık dürüstlük kurallarına aykırı bir şekilde ileri sürülemez. Ayrıca Yargıtay uygulaması gereği, işin önemli bir kısmı tamamlandıktan sonra geçerlilik şekline aykırılık iddiasıyla sözleşmeyi feshedemez. Örneğin inşaatın %90’ı tamamlandıktan sonra arsa sahibinin, sözleşmenin şekil şartlarına aykırılığı nedeniyle geçersizliğini ileri sürmesi hukuken korunmaz.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Borçları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle arsa sahibinin tek borcu arsanın mülkiyetini devretmek olarak belirlenir. Buna karşılık yukarıda ifade edildiği üzere, müteahhidin yükümlülükleri çok daha karmaşık ve uğraş gerektiren işler olup, temelde inşaat yapmak ve inşaat neticesinde belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmektir. Bunlarla birlikte müteahhidin borçlarını şu şekilde açıklamak mümkündür:
- Teknik Şartnamede Belirtilen Niteliklere Sahip Yapı İnşası: Teknik şartnamenin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin bel kemiği olduğunu ifade etmiştik. Müteahhidin en temel borcu da inşaatı teknik şartnameye uygun bir şekilde tamamlamaktır.
- Dikkat ve Özen Yükümlülüğüne Uygun İfa: Yüklenici müteahhit, inşaatın devamı sırasında arsa sahibinin zararına olacak bütün iş ve işlemlerden kaçınmalıdır. Özellikle inşaatı geciktirecek eylemlerden kaçınmalı, kaçınamıyorsa bunu derhal arsa sahibine bildirmelidir. Önemle ifade edilmelidir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici ve arsa sahibi arasındaki hukuki bildirimler noter aracılığıyla gönderilecek ihtarnamelerle yürütülmelidir.
- İnşaatı Doğrudan Müteahhidin Yapma Borcu: İnşaatın yürütülmesi doğrudan müteahhit veya onun gözetimi altındaki kişilerce yapılmalıdır. Yani müteahhit, sözleşmenin ifasını 3. kişilerin gözetimine bırakamaz. Kısacası müteahhit, komisyonculuk yapamaz.
- Yasal İzinleri Takip Borcu: Müteahhit, süreç içerisinde bütün izinleri almakla mükelleftir. İnşaat ruhsatı, iskan izni, kat irtifakı ve kat mülkiyetini kurma, gerekli vergileri ödeme yükümlülüğüne sahiptir.
- İnşa Edilen Bağımsız Bölümleri Teslim Borcu: Müteahhidin en nihai borcu, arsa sahibinin de sözleşmeye taraf olmasına sebebiyet veren yegane taahhüt bağımsız bölümlerin teslimidir. Bu nedenle gecikmeksizin yerine getirilmesi, müteahhidi sorumluluktan kurtararak sözleşmeyi sona erdirir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart
Cezai şart, sözleşmeye aykırı hallerin ortaya çıkmasıyla birlikte borcun alacaklısı lehine aykırılık anında doğan en temel haktır. Cezai şartın zarar kalemleri gibi ispatına gerek yoktur. Zira sözleşmenin kurulduğu anda hangi aykırılığın hangi cezai hükmü gerektirdiği net olarak saptanmıştır. Yine alacaklının temerrüt nedeniyle uğradığı zararlar cezai şartı aşıyorsa, ispatı halinde talebi de mümkündür.
Uygulamada genellikle, müteahhidin temerrüde düştüğü her gün için belirli bir miktarın ödenmesi cezai şart olarak kararlaştırılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart olmazsa olmazdır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Temerrüt
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici müteahhit çeşitli yükümlülüklerine aykırı davranmak suretiyle temerrüde düşebilir. Örneğin inşaatın süresinde sona erdirilmemesi yahut sona eren yapının tapu devrinin gerçekleştirilmemesi veya tüm bunların yapılmasına rağmen teknik şartnameye aykırı hususların varlığı yükleniciyi temerrüde düşürür. Bununla birlikte arsa sahibinin arsayı devrini süresi içerisinde gerçekleştirmemesi de temerrüde düşmesine sebebiyet verir. Taraflardan birinin temerrüde düşmesi halinde, alacaklının çeşitli yöntemlerle zararını talep etmesi mümkündür.
Sözleşmeden Dönme: Tarafların temerrüde düşmesi halinde hiç şüphesiz en temel hak sözleşmeden dönmedir. Ancak sözleşmeden dönme niteliği gereği oldukça tehlikeli bir haktır. Yerine göre kullanılmadığı durumlarda, tarafların daha fazla zarara uğramasına sebebiyet verebilir. Zira sözleşmeden dönme demek, sözleşmenin geriye etkili olarak ortadan kaldırılmasıdır. Böylelikle taraflar o güne kadar yapılan ifaları iade ederler. Örneğin inşaatın %40’ı tamamlanmış iken sözleşmeden dönülürse arsa sahibi, müteahhide karşı %40’ı tamamlanmış inşaatın bedelini ödemekle yükümlü bırakılabilir.
Sözleşmeden dönme, çoğu zaman ihtarnameyle belirli bir süre mehil verilerek yapılır. Ancak TBK-m.124 hükmünde yer alan koşulların varlığı halinde süre verilmeksizin sözleşmeden dönülmesi de mümkündür. Sözleşmeden dönmenin gerçekleşmesiyle birlikte, haklı olarak sözleşmeden dönen, menfi zararlarının tazminini talep edebilir. Menfi zarar; sözleşmeye duyulan güvenin boşa çıkması nedeniyle ortaya çıkan zararlardır. Örneğin yüklenicinin inşaatı yapmak için çeşitli inşaat makinelerini kiralamış olması menfi zarar kapsamında ele alınır.
Nama İfaya İzin: Sözleşmeden dönülmeksizin, dava açmak suretiyle nama ifaya izin talep edilebilir. Nama ifaya izin, yapma borcunda temerrüde düşen borçlunun yerine yapma işini gerçekleştirme iznidir. Örneğin %95 tamamlanan bir binanın kalan %5’lik kısmı için nama ifaya izin davası açılarak, arsa sahibi tarafından ifası gerçekleştirilebilir. Bu durumda hiç şüphesiz temerrüde düşen yüklenici müteahhit %5’lik kısmın tamamlanması için yapılacak giderlerden sorumlu olacaktır. Nama ifaya izinle birlikte kira kayıpları, tescil talebi ve cezai şartlar da talep edilebilir.
Aynen İfadan Vazgeçip Müspet Zarar Talebi: Temerrüdün sonuçlarından bir diğeri müspet zarar talebidir. Müspet zarar talep edebilmek için yine sözleşmenin ayakta olması gerekir. Sözleşmeden dönüldüğü andan itibaren müspet zarar talebinde bulunmak mümkün değildir. Müspet zarar, borç vadesinde ifa edilmiş olsaydı alacaklının malvarlığında meydana gelecek kazanımların istenmesinden ibarettir. Bu durumda dikkat edilmesi gereken en önemli husus müspet zararın; kira kaybı, eksik ve ayıplı işler bedeli (nama ifaya izin), cezai şart ve tescil talepleriyle birlikte istenmesinin mümkün olmamasıdır. Zira müspet zarar, taşınmazların vade tarihindeki rayiç bedellerinin arsa sahibine ödenmesinden ibarettir. (Yargıtay 15.HD. 4.6.2012 T. 2766/4181)
Temerrüt halinde istenebilecek zarar kalemleri oldukça çeşitlidir. Bütün zarar türlerinin birlikte talep edilmesi mümkün değildir. İfade edildiği üzere, sözleşmeden dönme halinde nama ifaya izin veya müspet zararın talebi mümkün değildir. Bu nedenle mutlaka sürecin alanında uzman bir avukat aracılığıyla takip edilerek, hukuken en karlı seçimin yapılması gerekir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönmek, sözleşmenin geriye etkili olarak ortadan kaldırılması anlamına gelir. Böylelikle taraflar, sözleşme nedeniyle elde ettikleri kazanımları diğer tarafa iade etmekle yükümlüdür. Örneğin arsa sahibi, devrini gerçekleştirdiği arsayı geri alır. Bunun karşılığında şayet yüklenici inşaata başlamış ve bir kısmını tamamlamışsa, arsa sahibinin bunun bedelini yükleniciye iade etmesi gerekir.
Sözleşmeden dönme için kural olarak TBK-m.123 gereği temerrüde düşen tarafa süre verilmesi gerekir. Süre verme işlemi, borçluya borcun belirli süre içerisinde ifasını aksi halde sözleşmeden dönüleceğinin bildirilmesinden ibarettir. Her ne kadar TBK-m.123 gereği süre vermek zorunlu görülmüşse de TBK-m.124’te sayılan belirli durumlarda süre vermeye gerek bulunmaz:
- Borçlunun içinde bulunduğu durumdan yahut tutumdan ötürü süre verilmesine gerek görülmeyebilir. Örneğin iflas etmiş bir şirkete borcu ifa etmesi için mehil verilmesi anlamsızdır.
- Borçlunun temerrüdü dolayısıyla borcun ifası alacaklı için anlamsız kalacaksa süre verilmesine gerek yoktur.
- Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa süre verilmesine gerek yoktur.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dava Türleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde talep edilen zarar kalemlerine göre dava türleri değişkenlik gösterebilir. Ancak uygulamada temelde bütün talepler tapu iptali ve tescil davası yoluyla istenmektedir. Şayet şartlar tescil için elverişli değilse, talebe göre tazminata hükmedilir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı İfa
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan birisi, ifanın ayıplı olmasıdır. Taraflarca sözleşme konusu edilen inşaatın, kendisinden beklenen niteliklere sahip olmaması ifanın ayıplı olduğu anlamına gelir. Örneğin teslim edilen inşaatın pencerelerin PVC yapılması kararlaştırıldığı halde ahşap yapılmış olması ifanın ayıplı olduğu anlamına gelir. Yapı üzerindeki ayıp derhal anlaşılabileceği gibi çok uzun bir süre sonra da ortaya çıkabilir. Örneğin bina kolonlarında eksik konulan demirler nedeniyle binanın 15 yıl sonra çökmesi bu kapsamdadır. Hiç şüphesiz bu şekilde ifa anında anlaşılamayan ayıplar, gizli ayıp olarak değerlendirilip ortaya çıktığı anda talep edilmesi mümkündür.
Yapının tesliminin ayıplı bir şekilde yapıldığı anlaşılırsa arsa sahibinin çeşitli seçimlik hakları mevcuttur. Bu hakların hepsinin aynı anda kullanılması mümkün değildir. Ayrıca seçimlik haklar yenilik doğuran hak niteliğinde olduğundan bir kere seçilmekle tükenirler ve geri dönülmesi mümkün değildir. TBK-m.475 uyarınca seçimlik haklar:
a-Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
b-Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
c-Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını istemeden ibarettir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Zamanaşımı Süresi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davaların türüne göre zamanaşımı süresi farklılaşmaktadır. Ancak temelde teslim tarihinden itibaren 5 yıllık süre içerisinde sözleşmeye dayalı taleplerin ileri sürülebileceği kabul edilmektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar Asliye Hukuk Mahkemelerinde çözümlenir. Yetkili mahkeme ise somut olayın özelliklerine göre saptanır.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, konuları gereği oldukça riskli sözleşmelerdir. Hukuki ve teknik bilgi olmaksızın sözleşmelerin hazırlanması ileride doğan hukuki anlaşmazlıkların çözümünü zorlaştırabilir. Bu nedenle kesinlik alanında uzman bir avukat desteğiyle sözleşmelerin hazırlanması şarttır. Ayrıca sözleşmelere dayalı hukuki uyuşmazlıkların çıkması halinde de talep edilebilecek haklar seçimlik olduğu için uzman desteği alınması gerekir.
Av. Mücahit Kaynarca