Eksik Kira Alacağının İcra Takibine Konu Edilmesi
Kira artış oranını sınırlandırılmasına öngören yasal düzenlemeden sonra ev sahipleri ve kiracılar arasındaki kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar artmıştır. Dolayısıyla hem ev sahipleri hem de kiracılar kanunun kendilerine tanıdığı hakların sınırlarını net bir şekilde öğrenme ihtiyacı hissetmiştir.
Biz bu yazımızda, ev sahibinin geçmiş dönemlere ilişkin kira alacaklarını icra takibine konu edip edemeyeceğini, kiracının bu şekilde temerrüde düşürülmesi halinde tahliye şartlarının oluşup oluşmayacağını inceleyeceğiz.
Geriye Dönük Olarak Kira Alacaklarının İcra Takibine Konu Edilmesi Mümkün Müdür?
Kural olarak kira alacakları 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Dolayısıyla bugün icra takibi yapılacaksa, geriye dönük 5 yıllık eksik kira bedellerinin talep edilmesi mümkündür. Ayrıca önemle ifade edilmelidir ki, ev sahibinin kendisine eksik ödenen kira bedeline uzun bir süre ses çıkarmamış, itiraz etmemiş olması; zımni olarak bu durumu kabul ettiği anlamına gelmez. Ev sahibinin kira bedelinin artışına rıza gösterdiğini, kiracının yazılı bir belgeyle ispat etmesi gerekir.
Eksik Kira Alacağı Nasıl Hesaplanır?
Kira alacağının hesabında dikkate alınması gereken en önemli belge, hiç şüphesiz kira sözleşmesinin aslıdır. Kira sözleşmesi, kiralama hukukunun anayasasıdır. Emredici kuralları ihlal etmediği takdirde yasa hükmünden dahi üstün tutulur. Bu nedenle kira sözleşmesinin hazırlanması başlı başına büyük önem arz etmekteyken, sözleşmenin yorumlanması ve uygulanması da kira ilişkisi açısından yadsınamaz bir öneme sahiptir.
Eksik kira bedellerinin miktarı hesaplanırken, kiracının yapmış olduğu ödemelere ilişkin kayıtlarla kira bedeli kıyaslanıp aradaki farka göre hareket edilmesi gerekir. Kira bedelinin hesaplanması ise sözleşmeye göre belirlenir.
Kira Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Kira bedelinin belirlenmek üzere hesaplanması için yukarıda da ifade ettiğimiz üzere kira sözleşmesi göz önünde bulundurulur. Ancak önemle belirtmeliyiz ki, kira bedelinin yıldan yıla artış gösterebilmesi için mutlaka sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm bulunması gerekir. Şayet sözleşmede buna ilişkin bir hüküm yoksa, dava yoluna başvurmadan kira bedelinin artırılması mümkün değildir.
Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, bu hüküm dikkate alınarak kira bedeli güncellenecektir. Yeni dönem kira bedeli belirlenirken, Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin yasal üst sınırlarına da riayet edilmesi gerekir.
Örneğin 2020 yılı kira artışı hesaplanacaksa, on iki aylık TÜFE ortalamasını geçmeyen bir oranda kira artışı yapılabilir. Yahut 2023 Aralık ayında kira artışı hesaplanacak ise kanunen geçici olarak getirilen %25 kira artış sınırının üstüne çıkılmamalıdır.
Sözleşmede Fahiş Kira Artışı Öngören Hükümlerin Bulunması Halinde Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Sözleşmede kimi zaman yasal kira artış oranının üzerinde hüküm bulunduğu görülmektedir. Örneğin konut kira sözleşmesinde ÜFE oranında kira artışının yapılacağı kararlaştırılmışsa, yasal kira artış oranının üzerinde olduğu için bu hüküm uygulanmayacaktır. Bunun yerine kanunda gösterilen azami artış oranı uygulama alanı bulur.
Kiracının Sözleşmede Yazan Kira Artışından Daha Düşük Ödeme Yapması
Uygulamada kimi zaman kiracıların sözleşmede yazan kira artış oranından daha düşük bedel ödediği görülmektedir. Örneğin 10.000 TL bedelli kira sözleşmesinde, Tüfe(%50) oranında artış yapılması gerekirken, %20 artış yapılarak 12.000 TL olarak ödemeye devam ettiği görülebilir. Bu durumda kiracı anılan yılı eksik ödediği için, sonraki yıllarda yapacağı ödemeler de sözleşmedeki miktarın altında kalacaktır. Dolayısıyla bu husus kiracının temerrüdünü doğurur.
Eksik Kira Bedelleri İçin Geriye Dönük Yapılan İcra Takibine İtiraz Edilirse Ne Olur?
Eksik kira bedellerinin ödenmesi için “Örnek-13” ödeme emri gönderilmesi mümkündür. Ödeme emrinin borçluya tebliğ edilmesinden itibaren 7 günlük itiraz etme süresi, 30 günlük ödeme yapma süresi tanınır. Şayet borçlu, 7 gün içerisinde usulüne uygun olarak itiraz ederse; takip durur. Bu durumda 30 günlük ödeme süresinin sonunda, itirazın kaldırılması/iptali ve tahliye davası açılabilir.
Örnek 13 Ödeme Emrine Dayalı Tahliye Davası Nerede Açılır?
Borçluya gönderilen Örnek-13 ödeme emrine dayanarak itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilir. Bu husus dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinden almaktadır. Söz konusu tahliye davası İcra Hukuk Mahkemelerinde görüleceği için dava daha kısa sürmektedir.
Sonuç
Kira sözleşmesinde, kiracının en önemli borçlarından birisi kiralanan şeyin kira bedelini ev sahibine ödemektir. Şayet bu borç zamanında yerine getirilmezse, yahut eksik bir şekilde yerine getirilirse; kiracı temerrüde düşmekte, ev sahibinin de çeşitli hukuki imkanları doğmaktadır. Pekala sözleşmede yazan kira artış oranının uygulanmaması da kiracının borcunu eksik ödediği anlamına gelir. Bu kapsamda eksik ödemelerin tahsili için icra takibi başlatılıp, itiraz edilmesi halinde itirazın kaldırılması ve temerrüt nedeniyle tahliye davalarının açılması mümkündür. Tüm bu süreçlerin takibi için alanında uzman bir avukattan destek almak hak kayıplarının önüne geçecektir.
Av. Mücahit Kaynarca
İlk yıl dolunca kira artışını eksik hesaplamışım yanlışlıkla. Sonraki yıl fazlasıyla telafi ettim. Sonra da yüzde 25 zam yaptım. 6 ay sonra yine yüzde 25 yaptım. Bu yıl yüzde 65 yaptım. Ev sahibi ise yüzde 25i kabul etmiyor. Tefe TÜFE oranında yani yüzde yüze yakın zam istedi, ailem Malatya’da depremzede konteynerde kalıyor. Onları getireceğim deyip, ilamsız icra takibi başlattı ve kendi hesabına göre 2 yıllık kira farkı ve tahliye istiyor. Bağımsız bir kuruluşa hesaplama yaptırdım ve ben 1 kira kadar fazla Ödemiş görünüyorum. İlk yıl eksik ödemeden dolayı tahliye edebilir mi?
Haziran 2023 te 1500 lira olan kirayı 3600 yaptım.Ev sahibi vekili aylık 8000 lira isteğiyle dava açtı.Mahkemenin belirleyeciği kira hazirandan itibaren mi mahkeme kararından itibaren mi başlayacak.
Cevabınız için teşekkürler.
1yil dir kiraya verdiğim dükkandan kiracıyı 3yildir çıkartamıyorum çok bir kira verimiyor cik diyorum kabul edmiyor her şeye ihtiras ediyor ney yapmaliyim
Merhaba, 1 Kasım 2021 yılında aylık 6000 TL kira ile başladım.ilk yıl 12000 TL, ikinci yıl 24000 TL ödüyorum.buna rağmen ihtiyaç sebebiyle dava açacaklarmış.yeni dönemde kirayı yüzde 25 sınırlarına göre en baştan olması gerektiği gibi hesaplayıp, yani ilk yıl 7500 TL, ikinci yıl 9375 TL , üçüncü yıl ise 9375 üzerinden 12 ay ort Tüfe ile artış yapabilir miyim? Eksik yada az yatırıyorum diye icraya başvurabilir mi?
Aslında mesken olan ancak Seyahat Acentası olmamız nedeniyle ofis olarak kullanma hakkımız olan işyerimizde 2007 yılından beri oturmaktaydık. 2023 yılı Mayıs ayında, mesken sahibi, 10 yılı aşkın süredir kiracı olduğumuz gerekçesiyle, noterden tahliye talebi gönderdi. O sırada kira olarak 3 bin lira veriyordum. Eylül ayı başında da 6 bin lira yaptım. Ekim ayında, Mesken sahibinin kiracısı olan Avukat aracılığıyla, geriye dönük olarak 12 yıllık kira farkı ödedi. İlk sözleşmemizde, %15 olarak belirttiğimiz kira arttırımını daha sonra enflasyonun %7 – 8 civarlarında olması nedeniyle yapmamıştım. Sonuç olarak 130 bin liralık bir borcu içeren İCRA takibi yazısı geldi. Doğal olarak buna itiraz ettim. Geriye dönük olarak 5 yıldan fazla istenmeyeceğini bilmiyordum. Bilsem bile, 12 yılın içinde 5 yıl zaten vardı. Üstelik, bu kanunu, bir Avukatın bilmesi ve böyle bir talepte bulunmaması gerekiyordu. Netice olarak, ödeme yapmadığım için, 30 günlük süre sonunda İcra Mahkemesinde dava açtılar. 8 ay süren dava sonunda, Tahliyemize ve maalesef, “İcra inkar tazminatıyla birlikte” 183.000 TL tazminata mahkum edildik. Avukatımın yaptığı itiraz sonucu, tahliyeyi İstinaf ve Yargıtay kararları sonuçlanıncaya kadar durdurduk. Şu anda oradan taşındım ama, İcranın belirlediği 4977 TL kirayı ödemeye devam ediyorum.
Bilirkişi bile raporunda; “Davalı, kirasını her ayın başında muntazaman ödemiştir ancak, İcra itirazında “5 yıldan daha fazla geriye dönelik alacak istenmeyeceğini belirtmemiştir.” diyor. Bu nasıl bir Avukatlık ve Bilirkişiliktir. Bunu en iyi bir Vatandaş mı yoksa Avukat mı bilir? 5 yıldan fazla geriye dönük alacak istenmeyeceğini bilmeyen Avukat olur mu? Yargıtayın bu konuda bozma kararı olmasına rağmen verilen bu karar ne derece doğrudur? En çok gücüme giden de “İcra inkar tazminatına” mahkum edilmemiz oldu.
Sizin bu konuda yorumunuzu bekliyorum.