Günümüzde sıklıkla karşılaşılan sorunların başında kiracı ile ev sahibi arasında yaşanan, kira sözleşmesinden doğan anlaşmazlıklardır. Bu anlaşmazlıklar zaman zaman kiracının kira borcunu yerine getirmemesinden kaynaklanmaktadır. Kiracı, kira bedelini tam ve zamanında ödemediği takdirde alacaklının alacağını korumak adına kanun koyucu tahliye davası müessesini hüküm altına almıştır.
Biz bu yazımızda kira bedelini zamanında ve belirlenen miktarda alamayan alacaklının açabileceği iki haklı ihtarla tahliye davasından bahsedeceğiz.
1. İKİ HAKLI İHTARLA TAHLİYE DAVASI NEDİR?
Kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde belirlenen bu süre içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği takdirde kendisine alacaklı tarafından iki kez haklı ihtarda bulunulur. Kiraya veren alacaklı, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde kira sözleşmesini feshedebilir. (Türk Borçlar Kanunu madde 352/2)
Kanun koyucu bu şekilde kira sözleşmesinin süresine göre bir ayrıma giderek iki haklı ihtara dayalı tahliye davasını hüküm altına almıştır.
Hükümden yola çıkarak iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilmek için; kira borcunun zamanında ve belirlenen tutarda ödenmemiş olması, çekilen ihtarların yazılı şekilde yapılması, ihtarların aynı kira döneminde yapılması gerekir. Bu şartların varlığında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası bir aylık süre içinde açılabilir.
2. İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI
a. Kiracının Kira Bedelini Zamanında Hiç Ödememesi veya Eksik Ödemesi
Kira sözleşmesi ile kiracının en temel borcu kira bedelini ödemektir. Kiracı ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesi ile kira bedelinin ne zaman ödeneceği serbestçe belirlenir. Belirlenen bu zaman diliminde kiracı kira bedelini eksiksiz ödemelidir. Örneğin kira bedelinin her ayın 15-20’si arasında ödenmesi kararlaştırılmışsa kiracı bu süre içinde kira borcunu ödemelidir.
Bununla birlikte kira sözleşmesinde belirtilen kira bedeli ödeme süresi uzun süreden beri taraflar arasında farklı uygulanıyorsa aralarında zımni olarak bir zaman aralığı değişikliği olur ve artık bu nedenle çekilen ihtar haklı olmaz. Örneğin kira sözleşmesinde her ayın 15-20’si arasında ödenmesi kararlaştırılmasına rağmen kiracı aylardır kira bedelini aybaşlarında ödüyorsa ve kiraya veren de bu duruma müsade ediyorsa artık kiraya veren buna dayanarak haklı ihtar çekemez. Ancak önemle ifade edilmelidir ki, kiracının ödeme tarihleri istikrar kazanmış olmalıdır. Ödemelerin farklı tarihlerde yapılıyor olması, kiracı ve kiraya veren arasında yeni bir zımni anlaşma doğduğu kanaatini engeller.
Kira bedelinin belirlenen süre içinde ve miktarda ödenmemesi durumunda kiraya veren kiracıya bir ihtarda bulunabilir. Bu ihtar, haklı nedenle ihtar niteliği taşır.
b. İhtarın Yazılı Şekilde Yapılması
Kiraya verenin, kiracıya çektiği ihtarın yazılı olması gerekir. Sözlü olarak yapılan ihtarın bir bağlayıcılığı yoktur. Bununla birlikte yazılı olarak yapılması noterden yapılan ihtar ile sınırlı değildir. Uygulamada her ne kadar söz konusu ihtar genelde noterde çekilse de mail yoluyla dahi gönderilmesinde bir sakınca yoktur. Öte yandan yazımızın devamında detaylıca açıklanacağı üzere alacağın doğrudan icra takibine konularak ödeme emrinin borçluya tebliğ edilmesi de haklı ihtar niteliği taşır.
Söz konusu ihtarın kiracıya çekilebilmesi için kira borcunun doğmuş olması gerekir. Henüz doğmamış olan bir sonraki ayın kira bedeli için ihtar çekilemez. Ödenmeyen kiranın hangi aya ait olduğu, miktarı belirtilip kiracıya kira bedelini ödemesi için makul bir süre tanınmalıdır.
c. İhtarların İki Farklı Kira Ayı İçin Yapılması
Kiraya verenin kiracıya iki farklı kira dönemine (örneğin Mart ve Nisan ayı kirası için ayrı ayrı çekilen ihtar) ait kira borçları için çektiği yazılı ihtar ile iki haklı ihtar oluşur. Burada önemli olan nokta birden fazla kira ayı bedelinin ödenmemesi durumunda tek ihtar çekilmesi durumunda iki haklı ihtardan bahsedilemeyecek olmasıdır. Tek kira ayı bedelinin bölünerek birden fazla ihtarla istenmesi, iki haklı ihtarı oluşturmaz. (Yargıtay 2010/491 E., 2010/5603 K., 6. HD, 06.05.2010 T.) İki farklı ihtardan söz edebilmek için birden fazla kira dönemi için ayrı olarak ihtar çekilmesi gerekmektedir.
d. İki Haklı İhtarın Aynı Kira Yılı İçin Yapılması
Türk Borçlar Kanunu madde 352/2’den hareketle kanun koyucunun kira dönemine ilişkin üçlü bir ayrım yaptığı görülür.
- Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, belirlenen kira sözleşmesi içinde iki haklı ihtarda bulunulması
- Bir yıl süreli kira sözleşmelerinde, belirlenen bu yıl içinde (örneğin 15 Ağustos 2023- 15 Ağustos 2024) iki haklı ihtarda bulunulması
- Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, belirlenen bu süre içinde iki haklı ihtarda bulunulması
durumlarından birinin varlığı halinde 2 haklı ihtar şartı gerçekleşir.
e. İki Haklı İhtarla Tahliye Davasının 1 Aylık Süre İçinde Açılması
Bir aylık süre, hak düşürücü süre niteliğinde olup kiraya veren bu süre içinde iki haklı ihtarla tahliye davası açmalıdır.
Bu süre bir yıldan kısa süreli veya bir yıllık kira sözleşmelerinde kira süresinin bitmesiyle başlarken, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bu süre iki ihtarın yapıldığı kira yılının bitimiyle başlar.
Yargıtay da bir kararında iki haklı ihtarla tahliye davası açılabilmesi şartlarını tek tek saymış ve iki haklı ihtar çekildikten sonra kiracı borcunu ödese dahi iki haklı ihtarla tahliye davası açılması mümkün olduğunu belirtmiştir. (Yargıtay 2009/10168 E., 2010/1034 K., 6. HD, 04.02.2010 T.) Ancak ihtar çekilip kiracıya gönderildikten sonra kiracıya bu ihtar tebliğ edilmeden önce ödenmemiş olan kira bedelleri ödendiği takdirde çekilen ihtarın haklı olma niteliği kaybolur.
3. İKİ HAKLI İHTARLA TAHLİYE DAVASI NEREDE AÇILIR?
Kiraya veren, iki haklı ihtarla tahliye davasını taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açmalıdır. Aksi halde iki haklı ihtarla tahliye davası açılan mahkeme, görev veya yetki nedeniyle davayı reddedecektir.
4. İKİ HAKLI İHTARLA TAHLİYE DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
Söz konusu davayı kiraya veren açar. Birden fazla kiraya veren alacaklı olması durumunda mecburi dava arkadaşlığı söz konusu olup hep birlikte davanın açılması gerekir.
Kiraya veren alacaklının ölmesi durumunda, iki haklı ihtarla tahliye davası açma hakkı kiraya verenin mirasçılarına geçer. Mirasçıların tamamı birlikte ihtar gönderip dava açmalıdır.
Kira sözleşmesinin ardından söz konusu taşınmazın malikinin değişmesi durumunda (örneğin taşınmazın satılmasıyla) yeni malik, kiracıya karşı artık kira bedellerinin kendisine ödenmesi konusunda bir ihtar hazırlayıp gönderecek ve bu ihtar akabinde doğan kira borçlarının bir yıllık kira dönemi içinde düzenlenen iki ihtardan sonra ödenmesi durumunda ki haklı ihtar meydana gelmiş olur.
5. İKİ HAKLI İHTARLA TAHLİYE DAVASINI KİMLERE KARŞI AÇILABİLİR?
İki haklı ihtarla tahliye davası kiracıya karşı açılır. Birden fazla kiracı olması durumunda tüm kiracılara karşı iki haklı ihtarla tahliye davası açılmalıdır.
6. İCRA TAKİBİ İLE GÖNDERİLEN ÖDEME EMRİ HAKLI İHTAR MIDIR?
Kiraya veren alacaklı, alamadığı kira bedellerini İcra İflas Kanunu hükümlerine göre tahsil ve kiracıyı taşınmazdan tahliye etmek isteyebilir. Ancak kiracının bu takip talebi sonucu gönderilen ödeme emri sonrasında kira bedeline ilişkin yaptığı ödemeler ile artık tahliye mümkün olmaz. Bununla birlikte tahliye istemli ödeme emri haklı ihtar niteliğinde sayılır.
Yargıtay da bir kararında icra takibi ile gönderilen ödeme emrini haklı ihtar olarak kabul etmiştir. (Yargıtay 2013/10758 E., 2013/13396 K., 6. HD 02.10.2013 T)
7. SONUÇ
İki haklı ihtarla tahliye davası, kanun koyucunun kira bedelini alamayan kiraya verene karşı sağladığı tahliye yollarından biridir. Bu yola başvurabilmek için yukarıda bahsedilen koşullara uymak gerekir. Mutlaka bir avukat aracılığıyla takip edilmesi gereken bu davalar, olayın somut özelliklerine göre şekillenmesi nedeniyle taslak halindeki dilekçeler ile açılmamalıdır.
Stj. Av. Gülce Erce & Av. Mücahit Kaynarca