KİRA ARTIŞ ORANI NASIL HESAPLANIR?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yaygın uygulama gereği, kira sözleşmeleri genellikle 1 yıllık olarak tanzim edilmektedir. Söz konusu 1 yıllık sürenin dolması halinde ise sözleşmenin fesh edilmemesi halinde, Türk Borçlar Kanunu gereği sözleşme aynı koşullarda 1 yıl daha uzamış kabul edilir. Ancak yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi, kiracı ve kiraya veren uyuşmazlıklarının önemli bir kısmını oluşturmaktadır.
Tarafların kira sözleşmesinin kira artış oranını hukuka uygun bir şekilde yapılması için kira artış oranının doğru hesaplanması önemlidir. Biz bu yazımızda kira sözleşmesi kapsamında kira artış oranının nasıl hesaplanacağı hususunda bilgiler vereceğiz.
KİRA ARTIŞ ORANI NEDİR?
Kira artış oranı, kira sözleşmesinin unsurlarından biri olan kira bedelinin kira döneminin belli aralıklarında belli oranlarda artırılmasıdır. Söz konusu kira artışı, bir konut için söz konusu olabileceği gibi bir iş yeri için de olabilir.
Kiracının kira sözleşmesinde evi kiraladığı bedelin enflasyon ve güncel ekonomik şartlar göz önünde bulundurulduğunda belli aralıklarla artması hukuka uygundur. Ancak önemle ifade edilmelidir ki, söz konusu artış oranının tartışmaya mahal bırakmayacak biçimde net bir şekilde kira sözleşmesinde yazılı olması gerekir. Aksi takdirde kira bedelinin artırılması için dava yoluna gidilmesi gerekir.
KİRA ARTIŞ ORANI HESAPLANMASI
Kiraya verenin, kiracının sözleşme kapsamında ödediği kira bedelini belli aralıklarla (yıllık dönemler) artırması mümkündür. Günün ekonomik şartları ve enflasyon oranı göz önünde bulundurulduğunda kira bedelinin sabit kalması kiraya verenden beklenemez.
Kira bedelinin belirlenmesi hususunda yol gösterici olan en önemli husus, hiç şüphesiz kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesinde yazılı artış oranlarına göre, kanuni sınırları geçmemek kaydıyla kira artışı gerçekleştirilir. Az önce ifade edildiği üzere, kira sözleşmesinde kira artış oranının yazılmaması halinde kira bedelinin artırılması için dava yoluna gidilmelidir.
KİRA ARTIŞ ORANINDA UYULMASI GEREKLİ KANUNİ SINIRLAR NELERDİR?
Kira artış oranları, her yıl yürürlükteki mevzuata göre belirlenmeli ve buna göre yapılacak hesaplamalara riayet edilmelidir. Kira sözleşmesinde “Tüfe Oranında Artış” “Üfe-Tüfe Ortalaması Oranında Artış” “Üfe Oranında Artış” “%15 Oranında Artış” … gibi hükümler bulunabilir. Söz konusu hükümler, ancak kanuni şartlara uygun olarak kullanılabilir. Kira artışına ilişkin sınırlandırmaları ise şu şekilde sıralayabiliriz:
2012-2019 Ocak Ayları Arasındaki Dönem İçin Geçerli Olan Üst Sınır: 2012 yılında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden itibaren, kira artış oranlarının Üretici Fiyat Endeksinden fazla olmayacağı kabul edilmiştir. Bu nedenle 17/01/2019 tarihine kadar hesaplanacak artış oranlarında üst sınır olan Tüik tarafından açıklanan ÜFE oranları dikkate alınacaktır.
2019 Ocaktan İtibaren Uygulanacak Üst Sınır: 17/01/2019 tarihinde yapılan değişiklikle birlikte kira artış oranı üst sınırının, ÜFE olduğu uygulamasından vazgeçilerek, üst sınır için TÜFE uygulaması esas alınmaya başlamıştır. Dolayısıyla bu dönemden itibaren yapılacak kira artış oranları hiçbir şekilde TÜFE oranlarının üzerinde belirlenemez.
%25 Kira Artış Üst Sınırı Uygulaması: 11 Haziran 2022 tarihinde getirilen kanuni düzenlemeyle birlikte, 1 yıllık süre ile “konut” kira artış oranlarının %25’ten daha fazla yapılamayacağı kabul edilmiştir. Söz konusu hükmün uygulanma süresi 1 Temmuz 2024 tarihine dek uzatılmıştır. Ancak ifade edilmelidir ki, söz konusu sınırlandırma işyerleri için geçerli değildir.
Kiracının Tacir Olması Halinde Uygulanan Özel Durum: 6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesiyle tacirler için kira hukuku bakımından özel bir uygulama getirilmiştir. Buna göre kiracının tacir olduğu durumlarda, 01/07/2020 tarihine kadar olan dönem için, kira artışına herhangi bir özel hüküm getirilmemiş, sözleşme hükümlerinin uygulanmasının önü açılmıştır. Ancak 01/07/2020 tarihinden sonraki dönemler için yukarıda sayılan genel kurallar belirleyici olacaktır.
KİRA ARTIŞ ORANINDAN FAZLA ARTIŞ YAPILMASI
Türk Borçlar Kanunu madde 343’e göre kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine düzenleme yasağı vardır. Bu yasağın istisnasını her ne kadar kira bedeli oluştursa da kiracının yapılan düzenlemeler ile kira bedeline getirilen sınırlı artış oranlarından fazla yapılan artışları kabul etme zorunluluğu yoktur.
Kanunda yer alan kira artış oranı sınırlarından fazla yapılan artış oranlarına haksız kira zammı denir. Kiraya verenin bu isteğinin hiçbir hukuki dayanağı bulunmamaktadır.
Kira artış oranına uygun olarak belirlenmiş kira bedelini düzenli ödeyen kiracının kira sözleşmesinden doğan diğer yükümlülüklerini de yerine getirmesi halinde taşınmazdan tahliye edilmesi mümkün değildir. Ancak önemle ifade edilmelidir ki, tarafların aralarında anlaşarak kira bedelinin yükseltilmesini sağlamaları mümkündür.
KİRA ARTIŞ ORANINDAN DAHA DÜŞÜK ARTIŞ YAPILMASI
Kiracının kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranından daha düşük oranlarda artış yaptığı görülmektedir. Şayet kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin belirlenen hükme göre fiili artış yapılmamışsa, kiracının kira borcunu ifa etmediği kabul edilir. Eksik ödenen kira bedeli 1 TL dahi olsa, kiracının temerrüdüne ilişkin sonuçlar ortaya çıkar.
Kiracının temerrüde düşmesi halinde ise kiralayan çeşitli yasal yollar ile ödenmeyen eksik kısmın ifasını ve taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Bu hususa ilişkin olarak temerrüt nedeniyle tahliye davası konusundaki yazımızı inceleyebilirsiniz.
KİRA ARTIŞI HUSUSUNDA ANLAŞMA SAĞLANAMAMASI
Tarafların kira artışı hususunda anlaşamamaları durumunda, sözleşme hükümleri yukarıda ifade edilen sınırlandırmalar çerçevesinde tatbik edilir. Kiracının kira sözleşmesinde yazan şekilde artış yapmaması halinde, kira alacağının hesaplanarak doğrudan icra takibine konu edilmesi mümkündür. Bu hususta geçmiş dönemlere ilişkin kira alacağı farkına ilişkin yazımızı inceleyebilirsiniz. Şayet sözleşmede hüküm yok ise kiraya veren, kira bedelinin tespitini yaptırmak üzere dava açmak mecburiyetindedir.
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira tespit davası, tarafların kira artış oranında kira bedelinde anlaşamamaları durumunda açtıkları davadır. Bu davanın açılabilmesi için sözlü veya yazılı olarak mevcut olan bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Gerekli koşulların oluşması halinde hakim tarafından, kanuni düzenlemelere uygun yeni bir kira bedeli belirlenir.
Kira tespit davasını hukuki menfaati olması durumunda kiracı ya da kiraya veren açabilir.
Hakim tarafından belirlenen yeni kira bedelinin geriye dönük bir şekilde uygulanabilmesi için Türk Borçlar Kanunu madde 345’de yer alan sürelere dikkat edilmesi gerekmektedir. Buna göre;
– Yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün öncesinde açılmış bir kira tespit davası mevcut ise, yeni kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
– Yeni kira dönemi başlangıç tarihinden en az 30 gün öncesinde dava açılmamış ancak kira bedelinde bir artışa gidileceğine dair ihtarname tebliği yapılmışsa yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
– Kira sözleşmesi ile taraflar yeni kira dönemine ilişkin kira artırımı yapılacağına dair bir hüküm koymaları halinde, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılırsa, hakim tarafından belirlenen kira bedelinin yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olur. Kira tespit davasına ilişkin detaylı bilgi için kira tespit davası nedir konulu yazımızı inceleyebilirsiniz.
SONUÇ
Kira artış oranının hesaplanırken mutlaka sözleşmede yazan hükümlerin göz önüne alınması gerekir. Ancak artış oranının yasal sınırlandırmaların üzerinde kabul edilmesi de mümkün değildir. Hal böyle olunca, kira bedelinin belirlenebilmesi için sözleşme ve kanun hükümlerinin mukayese edilerek hesaplama yapılması gerekmektedir.
Kira bedelinin eksik belirlenmesi halinde, kiraya veren lehine sözleşmeyi feshetme hakkı doğar. Bu nedenle kira bedelinin belirlenmesinde ve hesaplanmasında alanında uzman bir hukukçudan destek alınmalıdır.
Stj. Av. Gülce Erce & Av. Mücahit Kaynarca