1. Kira Tespit Davası Nedir?
Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesi kurulurken belirlenen kira bedelinin değişen ekonomik koşullara uygun hale getirilmesi amacıyla açılan davadır. Özellikle son yıllarda ülke şartlarında ekonomik koşulların olumsuz seyretmesi ve bu nedenle kira ücretlerinin beklenenden çok daha yüksek seviyelere çıkması, kira tespit davasının önemini ortaya koymuştur. Kısacası kira tespit davası; piyasadaki artışı karşılamaya yetmeyen kira artış miktarının güncellenmesini amaçlar. Böylelikle TÜFE oranının üzerinde artış yapılması mümkün hale gelir.
Kira tespit davasında kira bedelinin belirlenmesi için; emsal taşınmazların güncel değeri, taşınmazın konumu, çevresi, yapı niteliği gibi hususlar dikkate alınarak bilirkişi marifetiyle inceleme yapılır. Akabinde hak ve nesafet kurallarına uygun bir şekilde kira bedeli değişen şartlara uygun hale getirilir.
Kira tespit davasının kabul edilmesi halinde takip eden kira döneminin başından itibaren geçerli olmak üzere, kira bedeli güncellenir. Bu yönüyle kira tespit davasının yalnızca ileriye dönük olarak açılabileceğini vurgulamak yerinde olacaktır. Dolayısıyla geçmiş dönemlere ait kira bedelinin tespiti davası açılması mümkün değildir.
Yazımızın devamında tüm yönleriyle kira tespit davasının şartlarını açıklayacağız.
2. Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir?
Kira tespit davasının her koşulda, bütün konut ve çatılı işyeri kiralarında açılması mümkün değildir. Davanın açılabilmesi için; geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, 5 yıllık süre şartı, ihtar şartı gibi koşullar bulunur.
- Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Var Olmalıdır: Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin hukuken geçerli olması gerekir. Sözleşmenin kesin hükümsüz olması halinde hakim tarafından kira bedelinin tespitine karar verilemez. Tarafların sözleşmenin geçersizliğine yönelik iddiaları bulunmasa bile hakim re’sen araştırma yaparak sözleşmenin geçerli olup olmadığı hususunu göz önünde bulundurur.
- Kira Sözleşmesi En Az 5 Yıldır Devam Ediyor Olmalıdır: Kira tespit davasının açılabilmesi için en önemli şart 5 yıllık süre şartıdır. Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 5 yıl geçmeden önce kural olarak kira tespit davasının açılması mümkün değildir. İstisnai olarak, şayet kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin bir hüküm getirilmemişse, 5 yıllık süre dolmadan kira tespit davası açılabilir. Ancak bu durumda tespit edilecek kira miktarı TÜFE oranından fazla olamaz.
- Kira Döneminin Bitiminden En Az 30 Gün Öncesinde İhtar Çekilebilir: Kira döneminin bitimine en az 30 gün kala ihtarname çekilmesi halinde, açılacak davada verilen hüküm yeni kira dönemini kapsayacaktır. Önemle ifade edilmelidir ki, ihtarname çekilmesi zorunlu değildir, onun yerine doğrudan dava açılması da mümkündür. İhtarnamenin fonksiyonu, dava daha sonra (yeni kira dönemi içerisinde) açılsa bile verilecek hükmün ihtarnameden sonraki kira dönemini kapsayıcı etki yaratmasını sağlamaktır.
3. Yabancı Parayla Anlaşılan Kira Sözleşmelerinin Durumu
Yabancı para cinsinden kira bedelinin belirlenmiş olması halinde, kira sözleşmesi 5 yıllık süreyi doldurmadan kira bedelinin tespiti davası açılamaz. 5 yıllık sözleşme süresi dolduktan sonra yukarıda anılan şartlara uygun olarak kira bedelinin tespiti davası açılabilir ve bu durumda yine genel hükümlere göre dava görülerek kira bedeli tespit edilebilir.
Her ne kadar genel kural olarak yabancı paralarla yapılan sözleşmelerde 5 yıllık süre şartı söz konusu olsa da istisnai olarak TBK-m. 138 (Aşırı ifa güçlüğü) hükümlerine dayanılarak, döviz kurlarındaki aşırı yükselme nedeniyle bile dava açılması mümkündür. Bu durumda kira bedelinin tespiti davasını genellikle davada hukuki yararı bulunan kiracı taraf açar. Davanın açılmasıyla birlikte değişen koşullara göre kira bedeli tespit edilerek bedel üzerinde artırım ya da indirim yapılabilir.
4. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Yukarıda ifade edildiği üzere kural olarak kira tespit davasının açılabilmesi için sözleşmenin kurulmasının üzerinden en az 5 yıl geçmiş olması gerekir.
–Sözleşmenin kurulmasından itibaren 5 yıl süre geçmişse; kira sözleşmesinde bedel artırımına ilişkin hüküm olup olmamasına bakılmaksızın, ÜFE-TÜFE oranlarıyla bağlı kalmadan kira bedelinin tespiti istenebilir. 5 yıl dolduktan sonra davanın açılması için herhangi bir süre sınırlandırması bulunmamaktadır.
–Sözleşmenin kurulmasından itibaren 5 yıllık süre geçmemişse; ancak kira sözleşmesinde kira bedeli artırımına ilişkin hüküm bulunmaması halinde kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Bu durumda davanın kabul edilmesi halinde kira bedeli en fazla TÜFE oranına göre artırılabilir.
Önemle ifade edilmelidir ki, kira tespit davası yalnızca bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere hüküm doğurur. Dolayısıyla geçmişe yönelik olarak kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi mümkün değildir. Belirlenen bedelin yeni dönemde uygulanabilmesi için ise davanın yeni kira döneminden en az 30 gün öncesine kadar açılmış olması yahut en az 30 gün öncesine kadar çekilmiş ihtara dayanarak açılmış olması gerekir.
5. Kira Tespit Davası Kim Tarafından Açılabilir?
Kira tespit davası, kiraya veren yahut kiracı tarafından açılabilir. Önem arz eden husus, dava açmak isteyen tarafın dava sonucunda hukuki yararının bulunmasıdır.
6. Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Görülür?
HMK-m.4/1-a hükmü gereği kira bedelinin tespiti davaları sulh hukuk mahkemelerinde çözüme kavuşturulur. Yetkili mahkeme davalının ikametgahının bulunduğu yer yahut kira konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.
7. Kira Tespit Davasının Uyarlama Davasından Farkları Nelerdir?
Uyarlama davası da tıpkı kira tespit davası gibi kira bedelinin değiştirilmesi amacına yönelmiş bir davadır. Ancak uyarlama davası, kira tespit davasından farklı olarak yalnızca olağanüstü koşulların varlığı halinde açılabilir. Örneğin pandemi döneminde kiracının işyerindeki faaliyetleri durdurmak zorunda kalması ve bu nedenle kiraladığı işyerini kullanamaması durumunda kira bedelinin uyarlanması davaları açılmaktaydı.
Uyarlama davasının bir diğer farkı ise ÜFE-TÜFE oranlarıyla bağlı kalmaksızın değişen koşullara göre kira bedelinin belirleniyor olmasıdır. Ayrıca kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilen bir dava iken uyarlama davası bütün kira sözleşmeleri için açılabilen bir davadır.
8. Kira Tespit Davası Belirsiz Alacak Davası veya Kısmi Dava Olarak Açılabilir Mi?
Kira tespit davası pek çok yönden özel niteliklere sahip bir davadır. Bu farklılıklardan en önemlisi de kira tespit davasının belirsiz alacak davası yahut kısmi dava olarak açılmasının mümkün olmamasıdır. Tıpkı manevi tazminat talebinde olduğu gibi kira tespit davası da kira bedeli bölünemez nitelikte görüldüğü için cüzi bir miktarla açılıp, daha sonra ıslah/talep artırım yoluyla talep miktarının değiştirilmesi mümkün değildir.
Kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce mutlaka saha araştırması yapılmalı, emsal değerler saptanmalı ve buna göre talep miktarı net olarak ortaya konulmalıdır. Zira talep miktarının fazla gösterilmesi halinde karşı yan vekalet ücreti gideri ve dava masraflarına katlanılması gibi sonuçlar ortaya çıkacaktır.
Sonuç
Kira bedelinin tespiti davaları olumsuz yöne evrilen ekonomik koşullarda her geçen gün önem kazanan bir dava türüdür. Kira tespit davalarının amacı, kira bedelini hak ve nesafet kurallarına uygun bir şekilde güncel piyasa koşullarına uygun hale getirmektir. Kira tespit davaları nitelikleri gereği belirsiz alacak ve kısmi dava olarak açılamayan dava türü olduğu için dava açılmadan önce alanında uzman avukatlar aracılığıyla titiz ve özenli bir çalışma yapılmalıdır. Ayrıca kira tespit davaları ancak yeni kira döneminden en az 30 gün öncesine kadar açıldığı takdirde yeni kira dönemi için hüküm ve sonuçlarını doğurur. Anılan sürenin geçirilmesi halinde davanın reddi söz konusu olacaktır.
Av. Mücahit KAYNARCA