Günümüzde en çok karşılaşılan problemlerden birisi de kiracı ile ev sahibi arasında yaşanmakta olan kira bedeli konusudur. Kira sözleşmesi ile kiracının en temel borcu kira bedelini ödemektir. Ancak kiracı kira bedelini ödemekten kaçınabilir yahut geç ödeme yapabilir. Bu durumda kanun koyucu ev sahibine kira bedelini ödemeyen kiracıyı evden tahliye etme imkanı sunmuştur.
Biz bu yazımızda kira bedelinde temerrüt nedeniyle açılabilecek olan tahliye davasını ele alacağız.
KİRA BORCUNU ÖDEMEYEN KİRACININ TAHLİYESİ
Kira sözleşmesinden doğan en temel borcu kira bedelini ödemek olan borçluyu taşınmazdan tahliye etmek isteyen alacaklı, bu tahliye işlemini üç şekilde gerçekleşebilir. Bunlar; iki haklı ihtar çekerek tahliye davası açmak, tahliye talebiyle birlikte icra takibi başlatmak ve temerrüt nedeniyle tahliye davası açmaktır. Alacaklı bu şekilde kira bedelini tahsil edip kiracısını evden çıkarabilir.
Yargıtay da bir kararında kiraya veren alacaklının İcra İflas Kanunu madde 269’a göre altı ay içinde tahliye talep edebileceği gibi temerrüt ihtarı ile genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesinde de tahliye davası açabileceğini açıklamıştır. ( 17. HD 2014/2017 E., 2014/5138 K. 03.04.2014 T.)
TEMERRÜT NEDİR?
Temerrüt, en kısa tanımıyla vadesi gelmiş borcun yerine getirilmemesidir. Kira sözleşmesi ile kiracı, kira bedelini ödemeyi üstlenir. Bu bedeli ödemediği takdirde temerrüde düşmüş olur. Bu bedel hiç ödenmemiş olabileceği gibi eksik ödenmiş de olabilir. Önemli olan sözleşmede belirtilen sürede ve miktarda bedelin ödenmemiş olmasıdır. Bu durumda kiracının temerrüde düştüğü kabul edilir.
TAHLİYE DAVASI NEDİR?
Ev sahibi alacaklının önceliği borçludan kira bedelini tahsil etmektir. Ancak borçlu kiracıdan bu bedelin tahsil edilememesi durumunda tahliye gündeme gelmektedir. Kiracı süresi içinde borcunu öderse tahliyeden söz edilemez. Ancak kira bedeli ödenmediği takdirde ödenmeyen kira bedelleri için borçlunun malları haczedilip bedel tahsil edilerek taşınmazdan tahliye edilebileceği gibi temerrüt ihtarı çekilerek ihtarda belirtilen süre sonunda tahliye davası da açılabilir.
TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Türk Borçlar Kanunu madde 313 ile kiracının kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu hüküm altına alınmıştır. Kira bedelini süresi içinde hiç ödememiş veya eksik ödemiş olan kiracı temerrüde düşmüş olur.
Temerrüt nedeniyle tahliye istenebilmesi için kira bedelinin süresi içinde ödenmemiş olması en önemli koşuldur. Bu halde öncelikle kiraya veren alacaklının, kiracıya bir ihtar çekmesi gerekir. Bu ihtar ile kira bedelini vereceği süre içinde ödenmediği takdirde aralarındaki sözleşmeyi feshedeceğini belirterek kiracıya bildirir. (Türk Borçlar Kanunu madde 315) Uygulamada bu husus genellikle, icra kanalı vasıtasıyla Örnek:13 ödeme emri gönderilmesi suretiyle gerçekleştirilir.
Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi her türlü kira ilişkisine uygulanabilir niteliktedir. Bu anlamda ürün kiraları bakımından da ihtar çekilip belli bir süre verildikten sonra kiracı kira borcunu yerine getirmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.
İhtarname veya ihtarname yerine sayılan ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde kira bedeli ödenmezse, alacaklı kiraya verenin temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı doğar.
TEMERRÜT İHTARI (FESİH BİLDİRİMİ) NEDİR?
Alacaklı ile borçlu arasında kurulan sözleşmeye göre borcunu yerine getirmeyen borçluya alacaklı tarafından yapılan ikazdır. Borçlu bu temerrüt ihtarına rağmen borcunu yerine getirmediği takdirde alacaklı sözleşmeyi feshedebilir. Kiracının birden fazla olması halinde temerrüt ihtarı kiracıların hepsine yapılmalıdır. (Örneğin aile konutu)
Fesih hakkının doğduğu ancak kiraya veren alacaklı tarafından kullanılmadan taşınmazın maliki değiştiğinde yeni malik bu fesih hakkını kullanabilecektir.
Yargıtay bir kararında tahliye talepli icra takibini de temerrüt ihtarı sayarak genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabileceğini belirtmiştir. (17. HD 2012/16741 E., 2012/15226 K., 31.12.2012 T.)
TEMERRÜT İHTARI İLE KİRACIYA BORCUNU ÖDEMESİ İÇİN NE KADAR SÜRE VERİLİR?
Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılması için öncelikle ihtarname gönderilmiş olması zorunludur. İhtarname ile yapılan fesih bildirimi için bir süre öngörülmemiştir. Bununla birlikte hakkaniyet ve iyiniyet kuralları çerçevesinde alacaklının bu fesih bildirimini uygun sürede kullanması gerekir.
Temerrüt nedeniyle tahliye davası açmadan önce çekilen ihtar ile kiracıya verilen borç ödeme süresi kiralanan taşınmaza göre farklılık gösterir. Her halükarda kiracıya 10 günden az süre verilemez. Kiraya verilen konut veya çatılı işyeri ise en az 30 gün süre verilmelidir. İhtarın kiracıya tebliğinden itibaren 30 gün içinde kira bedeli ödenmezse kiraya veren sözleşme süresinin bitmesini beklemeden temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu sürelerin ihtarnamede belirtilmesi tahliye davası açabilmek açısından önemlidir.
Temerrüt ihtarı (fesih bildirimi) yapıldığı tarihten itibaren 30 gün dolmadığı sürece ev sahibi alacaklının tahliye istemi reddedilmelidir. (Türk Borçlar Kanunu madde 315)
TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NEREDE AÇILIR?
Kiracının kira borcunu ödememesi nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya veren alacaklı, taşınmazın bulunduğu yer İcra Hukuk Mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesinde açmalıdır.
TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
Temerrüt nedeniyle tahliye davasını kiraya veren ev sahibinin açması gerekir. Eğer birden fazla ev sahibi varsa zorunlu dava arkadaşı olarak ihtarnameyi birlikte göndermeleri gerektiği gibi bu davayı da birlikte açmaları gerekir.
TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR?
Ev sahibi, temerrüde düşen kiracıya ihtarını çekip kanunun belirlediği süreleri verdikten sonra hala kira bedelini tahsil edememişse temerrüt nedeniyle tahliye dava açabilme hakkı bu andan başlar. Bununla birlikte söz konusu davayı açmak için belirli bir süre öngörülmemiş olup hakkın hakkaniyete uygun, iyiniyetli olarak doğru zamanda kullanılması önemlidir. Yargıtay da bir kararında temerrüt nedeniyle tahliye davasının açılmasının süreye tabi tutulmamasını öne sürerek uzun süre bu davanın açılmamasını iyiniyet kurallarına aykırı görmüştür. (Yargıtay, 2005/10230 E., 2005/11590 T., 6. HD 13.12.2005 T.) Başka bir kararında ise yeni kira yılının başlamasından üç yıl sonra geçmişteki alamadığı kira bedellerine ilişkin olarak temerrüt nedeniyle tahliye davası açan alacaklının iyiniyetli olmadığını hüküm altına almıştır. (Yargıtay 2005/6008 E., 2005/9127 K., 6. HD, 6.10.2005 T.)
GEÇMİŞE YÖNELİK EKSİK ÖDEMELER İCRA TAKİBİNE KONU EDİLEBİLİR Mİ?
Yargıtay, son zamanlarda bir uygulama farklılığına giderek geçmişe yönelik eksik ödemelerin icra takibine konu edilerek borçlunun temerrüde düşürülmesi halinde tahliye davasının açılabilmesini mümkün kılmıştır. Taraflar arasında kira sözleşmesine bağlı olarak kira artışı belirlenmiş ancak uygulamaya konulmamışsa, kiraya veren taraf kira dönemi içinde bu bedel farklılığını talep etmese dahi daha sonradan kira farkı talebinde bulunabilecektir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/13600E. 2018/16851K.)
SONUÇ
Kiracı, kira bedelini hiç ödememesi veya eksik ödemesi durumunda temerrüte düşer. Bu durumda kira sözleşmesinden doğan alacağını alamayan ev sahibi, kiracıya borcunu ödemesi için otuz günlük bir süre vererek temerrüt ihtarında (fesih bildirimi) bulunur. Yargıtay, icra takibi yoluyla gönderilen ödeme emrini de temerrüt ihtarı olarak kabul etmiştir. Bu durumda ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz günlük süre başlar. Bu süre sonunda kiracı söz konusu kira bedellerini ödemediği takdirde alacaklı olan ev sahibi taşınmazın bulunduğu yer İcra Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Önemle ifade etmeliyiz ki, temerrüt nedeniyle tahliye davaları icra hukuk mahkemelerinde görülebildiği için, diğer tahliye davalarına göre çok daha hızlı sonuçlanmaktadır. Temerrüt nedeniyle tahliye davası, hak kayıplarının önüne geçmek için mutlaka avukat aracılığıyla takip edilmesi gereken bir davadır.
Stj. Av. Gülce Erce & Av. Mücahit Kaynarca