ÖNALIM HAKKI NEDİR?
Önalım hakkı diğer bir deyişle şufa hakkı, bir taşınır veya taşınmaz malın satılması söz konusu olduğunda malın diğer kişilerden öncelikle satın alma hakkına sahip olmasıdır. Önalım hakkı sözleşme ile kurulabileceği gibi kanundan doğan önalım hakkı da bulunmaktadır.
Önalım hakkı ancak paylı mülkiyetin kurulması ve bu birliktelik sonucu paydaşlardan birinin payını 3. Kişilere satması ile doğmaktadır.
Örneğin, X kişisi Y kişisinin arazisi üzerinde bir önalım hakkına sahip ise, X kişisi bu araziyi satmak istediğinde Y kişisinin satın alma konusunda 3. Kişilere göre bir önceliği olacaktır.
Önalım hakkı sadece taşınmazlara yönelik olmayıp aynı zamanda taşınırlar hakkında da uygulama alanı bulan bir haktır. Örneğin bir otomobil üzerinde de bir kişi lehine önalım hakkı tesis edildiğinde, otomobilin sahibi malı satmak istediğinde lehine önalım hakkı tesis ettiği kişinin öncelikli olarak satın alma hakkı vardır.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI NEDİR?
Önalım hakkının, yukarıda da belirttiğimiz üzere kanundan doğabileceği gibi taraflar arasında akdedilecek bir sözleşme ile de kurulması mümkündür. Buna göre, sözleşmeden doğan önalım hakkı, bir kişinin kanuni olarak herhangi bir zorunluluğu bulunmamasına rağmen kendi isteğiyle malı üzerinde bir başkası lehine önalım hakkı tanımasıdır.
Türk Borçlar Kanunu madde 237/3’e göre sözleşme ile bir başkası lehine kurulan önalım hakkının adi yazılı şekilde yapılması gerekir, Noterlikçe resmi olarak düzenlenme mecburiyeti bulunmamaktadır. Bununla birlikte söz konusu önalım hakkının 3. Kişilere ileri sürülebilmesi için hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. (Türk Borçlar Kanunu madde 735)
Belirttiğimiz bu şekil şartları taşınmazlar için söz konusu olup taşınırlar hakkında herhangi bir şekil şartı mevcut değildir.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI SÜRESİ
Türk Borçlar Kanunu madde 238 ile düzenlenen sözleşmeden doğan önalım hakkı, en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir.
Aksine anlaşma bulunmadıkça, sözleşmeden doğan önalım hakkı devredilemez niteliktedir. Bununla birlikte söz konusu önalım hakkı miras ile geçmesi mümkündür. Yine de belirtmeliyiz ki söz konusu önalım hakkı şekil şartlarına uyulması şartıyla tarafların yapacağı bir anlaşma ile devredilebilir kılınabilir. (TBK m. 239)
KANUNDAN DOĞAN ÖNALIM HAKKI
Yukarıda ifade edildiği üzere, sözleşmeden doğan önalım haklarında sözleşme serbestisi ilkesi gereği herhangi bir sınırlandırma bulunmamaktadır. Ancak kanundan doğan önalım hakkı, numerus clausus (sınırlı sayıda olma) prensibine bağlı olarak, yalnızca kanunun açıkça gösterdiği hallerde doğar.
Buna göre TMK-m.702’de ifade edilen paylı mülkiyete ilişkin önalım hakkı ve 5403 Sayılı Kanun’un 8/İ-II. maddesinde belirtilen tarımsal arazilere ilişkin önalım hakkı uygulamada görülen en yaygın önalım haklarıdır.
a. TMK-m.732 Kapsamında Önalım Hakkı:
Türk Medeni Kanunu madde 732’ye göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen 3. Kişilere satması halinde diğer paydaşların önalım hakkı doğmaktadır. Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde aynı zamanda ve belirli paylarda malik olmalarıdır.
Kanundan doğan önalım hakkının kullanılması için sözleşmeden doğan önalım hakkında olduğu gibi tapu kütüğüne şerh edilmesinin bir önemi bulunmamaktadır. Yani kanuni önalım hakkının kullanılabilmesi için tapu kütüğüne şerh edilmesine gerek yoktur.
Önalım hakkı ancak satım söz konusu olduğu durumlarda kullanılabilirken bağış, trampa gibi hallerde kullanılamaz. Ayrıca önalım hakkının kullanımı ancak paydaşlardan birinin payını 3. Kişilere satması halinde kullanılabilir hale gelir. Bunun dışında paydaşlardan birinin payını diğer paydaşa satması halinde önalım hakkı doğmayacaktır.
b. 5403 S. Kanun’un 8/İ-II Kapsamında Belirtilen Önalım Hakkı:
Kanuni önalım hakkı paylı mülkiyet bakımından paya bağlı bir hak olması nedeniyle her paydaş bu hakka sahiptir. Ancak 5403 S. Kanunun 8/İ-II kapsamında tarımsal araziler söz konusu ise, tarımsal araziye komşu olan kişilerin de önalım hakkına sahip olduğu kanun koyucu tarafından düzenlenmiştir.
Söz konusu maddeyi destekler nitelikte Yargıtay da birçok kararında tarım arazisine sınırdaş olan kişilerin de önalım hakkına sahip olduğu, bu durumda paylı mülkiyette pay sahibi olması şartı aranmadığını belirtmiştir.
ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT
Önalım hakkından feragat etmek mümkündür. Resmi şekilde yapılıp tapu kütüğüne şerh verilmesi şartıyla önalım hakkından feragat edilebilir.
VASİYETNAME İLE ÖNALIM HAKKI
Kanunda yer almamakla birlikte doktrinde vasiyetname ile de önalım hakkının kurulabileceği kabul edilmektedir.
TMK-m.732 KAPSAMINDA KANUNİ ÖNALIM HAKKININ ŞARTLARI NELERDİR?
Kanuni önalım hakkının kullanılabilmesi için gereken şartları kısaca sıralamak gerekirse;
– Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın bulunması
– Önalım hakkı sahibinin söz konusu paylı mülkiyetli taşınmazda paydaş olması
– Taşınmazın paydaşlar dışında 3. Bir kişiye satılması
Bu şartların birlikte bulunması halinde önalım (şufa) hakkı doğacak ve önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş söz konusu payın alıcısı haline gelecektir.
BİRDEN FAZLA PAYDAŞIN ÖNALIM HAKKINI KULLANMASI
Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması halinde, pay oranlarına bakılmaksızın, her bir paydaş 3. Kişiye satılan payın aynı oranda alıcısı olur. Bununla birlikte paydaşlardan yalnızca bir kısmı önalım hakkını kullanması halinde ise sadece önalım hakkını kullanan payı satın alan paydaşlar önalım hakkını kullanmış olur.
ÖNALIM HAKKI NASIL KULLANILIR?
Önalım hakkını kullanmak isteyen kişi ancak bunu dava yoluyla kullanabilir. Mahkemenin vereceği kararın kesinleşmesi sonucunda taşınmaz üzerindeki önalım hakkı sahibine geçer.
Taşınmazın bedeli bakımından tapu kütüğünde gösterilen satış bedeli geçerli olur ve bu bedel üzerinden ödeme yapılır.
ÖNALIM HAKKINDA ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE
Kanun ile önalım hakkı konusunda bir hak düşürücü süre belirlenmiş olup bu düzenleme taşınmazdaki payı almak isteyen 3. Kişilerin sürekli olarak bir dava tehdidi altında olmaması amacıyla getirilmiştir. Buna göre;
Taşınmazın satışı, hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren önalım davasının 3 ay içinde açılması gerekmektedir. Ancak satış, hak sahibine hiç bildirilmemişse 2 yıllık bir hak düşürücü süre bulunmaktadır. Hiç bildirilmediği hallerde önalım hakkı sahibi, taşınmazın devrinden itibaren 2 yıl içerisinde önalım davasını açmak durumundadır.
3 aylık ve 2 yıllık sürelerin bitimi ile birlikte kişinin önalım hakkı ortadan kalkar ve söz konusu taşınmazın devrinin 3. Kişiye geçtiği kesinleşecektir.
ÖNALIM DAVASI NEDİR?
Önalım hakkı yalnızca dava yoluyla kullanılabilir. Önalım davası, hak sahibi tarafından taşınmazın alıcısına karşı açılır. Bununla birlikte henüz taşınmaz satışından sonra mülkiyet alıcıya geçmemişse, yani tapu kaydı henüz yapılmadıysa, önalım davası söz konusu taşınmazın satıcısına karşı da açılabilir.
Önalım davasında, paylı mülkiyetin varlığını ispat etmek gerekebilir. Bunun yanında eğer muvazaalı bir işlem varsa bunun da ispatı gerekmektedir. İspat yükü bu hallerde davacıdadır. Diğer yandan, dürüstlük kuralları gereği, davalının muvazaa iddiası dinlenmez.
ÖNALIM DAVALARINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME
Önalım hakkının kullanılabilmesinin ancak dava yoluyla gerçekleşebilmesi konusunu yukarıda izah etmiştik.
Önalım davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdir.
Buna göre önalım hakkı davası taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılmaktadır.
TAŞINMAZIN DEĞERİNİN OLAĞANÜSTÜ ŞEKİLDE YÜKSELMESİ
Önalım hakkının kullanılmasının, taşınmazın devrinden itibaren 2 yıllık hak düşürücü süreye tabi olduğunu ifade etmiştik. Günümüz ekonomik koşullarında, 2 yıllık süre içerisinde Türk Lirasının ciddi bir şekilde değer kaybına uğradığı tartışmasızdır. Taşınmaz fiyatlarındaki artış da göz önünde bulundurulduğunda, tapuda yazan meblağ ile taşınmazın güncel değerinin ciddi değer farklılıkları bulunması mümkündür. Yasal önalım hakkı sahibi, tapuda yazılı bedel ile sorumlu olduğundan; aradaki fark, taşınmazı devralan 3. kişi için ciddi mali kayıplara sebep olmaktadır.
Her ne kadar kimi çevrelerce, taşınmazın değerinin piyasa koşullarına uyarlanması gerektiği yönünde görüşler bildirilse de söz konusu görüşün ne uygulamada, ne kanunda ne de yüksek mahkeme içtihatlarında yeri kalmamıştır. Zira 2002 yılında getirilen yeni kanunla birlikte TMK-m.734/2 hükmüyle, önalım bedelinin tapuda yazan bedel olduğu açık bir şekilde ifade edilmiştir.
Anılan nedenlerle, özellikle hisseli taşınmaz satışlarında önalım hakkının varlığına dikkat edilmeli, bu hususta gerekli hukuki önlemler alınmalıdır.
SONUÇ
Önalım hakkı, kişinin bir sözleşme akdetmesi ile 3. Kişi lehine veya paylı mülkiyetin söz konusu hallerde diğer paydaşlar lehine bir satış söz konusu olduğunda öncelik hakkının tanınmasıdır. Paylı mülkiyet olduğu hallerde diğer paydaşların kanundan doğan bir önalım hakkı bulunurken diğer hallerde kişi, başkası lehine de önalım hakkı tesis edebilmektedir.
Önalım hakkının kullanılabilmesinin ancak dava yoluyla mümkün olması ve birçok hak düşürücü süreyi bünyesinde bulundurması nedeniyle sürecin mutlaka bir avukat aracılığıyla yürütülmesi gerekmektedir. Diğer yandan ekonomik nedenlerle, hisseli tapu devrine ilişkin hukuki işlemlerde de tedbirli olunması elzemdir.
Stj. Av. Gülce Erce & Av. Mücahit Kaynarca