Önalım hakkı davası, uygulamada çoğunlukla miras yoluyla intikal eden ve yıllarca bölünmeden kalan taşınmazlar bakımından gündeme gelmektedir. Bir tarlanın, arsanın ya da bahçenin birden fazla kişi adına paylı mülkiyet biçiminde tapuya tescil edilmiş olması hâlinde, paydaşlardan birinin payını aile dışından bir kişiye satması sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Diğer paydaşlar çoğu kez satıştan ancak yeni malikin taşınmaza gelmesiyle veya tapu kaydını incelemeleri üzerine haberdar olmaktadır. Bu aşamada gündeme gelen ilk soru, taşınmazdaki payın üçüncü kişide kalıp kalmayacağı ve payın diğer paydaşlarca alınmasının hukuken mümkün olup olmadığıdır.
Hukuki açıdan bu ihtimal, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen yasal önalım hakkı kapsamında değerlendirilmektedir. Önalım hakkı, paydaşa tanınmış yenilik doğuran bir hak olup kullanılması hâlinde, üçüncü kişi adına tescil edilen payın tapu kaydının iptali ile hak sahibi paydaş adına tesciline karar verilmesi sonucunu doğurmaktadır. Uyuşmazlık bu yönüyle eşya hukuku alanına girmekle birlikte; satış bedelinin muvazaalı biçimde gösterilmesi, satışın bağış gibi gösterilmesi ya da paydaşlar arasındaki fiili taksim iddiaları nedeniyle borçlar hukuku ve usul hukuku ile de yakın ilişki içindedir. Nitekim 7571 sayılı Kanun ile 25.12.2025 tarihinde yapılan değişiklikler, hem hak düşürücü süreleri hem de ödenecek bedelin belirlenme yöntemini önemli ölçüde etkilemiştir.
Yazımızın devamında, önalım hakkının hangi hâllerde doğduğunu ve hangi hâllerde kullanılamayacağını, hak düşürücü süreleri, yeni düzenleme uyarınca rayiç bedel esasını, davadan doğabilecek diğer hukuki sonuçları, fiili taksim savunması ile dürüstlük kuralının sınırlarını ve yargılamada delillerin nasıl toplandığını inceleyeceğiz.
Önalım (Şufa) Hakkı Davası Nedir?
Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan bir hak olarak düzenlenmiştir. Hükmün amacı, paydaşlar arasına dışarıdan kişilerin girmesini önlemek ve paylı mülkiyet ilişkisinin taraflar bakımından öngörülebilir kalmasını sağlamaktır. Bu doğrultuda hak, yalnızca satış ve satışa benzer devirler bakımından doğar; payın karşılıksız olarak devredildiği hâllerde kural olarak söz konusu olmaz. Aynı Kanun’un 734. maddesinin birinci fıkrası uyarınca önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Davanın kabulü hâlinde, üçüncü kişi adına oluşan tapu kaydı iptal edilerek pay, davacı paydaş adına tescil edilir.
Önalım Hakkı Hangi Hâllerde Kullanılamaz?
Önalım hakkının kapsamı, Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde sınırlandırılmıştır. Anılan maddenin birinci fıkrası uyarınca 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bunun yanında, hakkın kullanılmasından önceden feragat edilmesi mümkündür; ancak feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satış bakımından hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tâbi olup satıştan önce veya sonra yapılabilir. Şayet pay, üçüncü kişiye değil de mevcut paydaşlardan birine satılmışsa, hükmün koruduğu menfaat zedelenmediğinden önalım hakkı doğmaz. Aynı şekilde bağış, trampa veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi devirler kural olarak bu hakkı doğurmamaktadır.
Önalım Davasında Hak Düşürücü Süreler Nelerdir?
Önalım hakkı süresiz bir hak değildir ve kanunda öngörülen süreler geçirildiğinde kendiliğinden sona erer. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Anılan maddenin son fıkrasına göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu süreler zamanaşımı değil hak düşürücü nitelikte olduğundan, taraflarca ileri sürülmese dahi mahkemece resen gözetilir. Zira 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik öncesinde iki yıl olan azami süre bir yıla indirilmiş olup, satışın gerçekleştiği tarihe göre hangi sürenin uygulanacağının geçiş hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.
Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir?
Bedelin belirlenmesi, önalım davalarının uygulamada en çok tartışılan yönünü oluşturmuştur. Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasının değişik hâline göre, dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse, hak sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Böylelikle, tapuda gösterilen bedelin gerçek değerin altında kalmasından kaynaklanan tartışmaların önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
Önalım Davasından Doğabilecek Diğer Hukuki Sonuçlar
Önalım hakkına dayalı uyuşmazlıklar, çoğu zaman tek bir talep etrafında kalmamakta; taşınmazın devir biçimine ve tarafların savunmalarına göre başka hukuki sorunları da beraberinde getirmektedir.
– Tapu İptali ve Tescil Sonucu: Davanın kabulü hâlinde alıcı adına oluşan tapu kaydı iptal edilir ve pay, önalım hakkını kullanan paydaş adına tescil edilir; bu sonuç Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi uyarınca bedelin süresinde yatırılmış olmasına bağlıdır.
– Muvazaalı Bedel Gösterilmesi: Tapuda satış bedelinin gerçekte ödenenden yüksek gösterilmesi, önalım hakkının kullanılmasını fiilen güçleştirmeye yönelik bir uygulama olarak karşımıza çıkmaktadır; rayiç bedel esasına geçilmesiyle bu yöntemin sonuç doğurma imkânı önemli ölçüde azalmıştır.
– Bağış Görünümlü Devirler: Gerçekte satış olan bir devrin bağış olarak gösterilmesi hâlinde, muvazaanın ispatlanması koşuluyla önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmektedir; ispat yükü bu iddiayı ileri süren paydaşa aittir.
– Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesi uyarınca tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen süre ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir; şerhin etkisi her durumda on yıl geçmekle sona erer.
– Yargılama Giderleri ve Harç: Önalım davaları konusu para ile ölçülebilen davalardan olduğundan nispi harca tâbidir; bedelin yatırılmaması nedeniyle davanın reddi hâlinde yargılama giderlerinin de davacı üzerinde bırakılması gündeme gelir.
Fiili Taksim Savunması ve Dürüstlük Kuralı
Önalım hakkının kullanılması, her durumda mutlak biçimde korunan bir yetki değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı uyarınca, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Bu doğrultuda yargısal uygulamada, paydaşların taşınmazı fiilen bölüşerek her birinin belirli bir bölümünü uzun süredir bağımsız biçimde kullanması hâlinde, satılan payın karşılığı olan bölümle ilgisi bulunmayan paydaşın önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralına aykırı düşeceği kabul edilmektedir.
Somutlaştırmak gerekirse, üç kardeşin paylı malik olduğu bir bahçenin yıllar önce fiilen üçe bölündüğü, her birinin kendi bölümünü çitle ayırarak ektiği ve kendi bölümüne müstakil yapı yaptığı bir durumda, kardeşlerden birinin kendi kullandığı bölümü komşusuna satması hâlinde, diğer kardeşlerin önalım hakkına dayanması bu ilke çerçevesinde tartışılacaktır. Kanaatimizce fiili taksim savunması, uygulamada kimi zaman soyut tanık beyanlarıyla kolaylıkla kabul edilmekte olup; bu savunmanın keşif, uydu görüntüleri ve yapı kayıtları gibi nesnel delillerle desteklenmediği hâllerde, kanunla tanınmış bir hakkın içtihat yoluyla aşırı biçimde daraltılması riski doğmaktadır.
Önalım Davasında Deliller ve Yargılama Süreci
Önalım davalarında yargılama, taşınmazın hukuki ve fiilî durumunun eksiksiz biçimde ortaya konulmasını gerektirir. Bu doğrultuda mahkemece tapu müdürlüğünden taşınmazın tapu kaydı, pay durumu ve akit tablosu; ilgili belediye ya da kadastro müdürlüğünden ise imar durumu ve kadastro paftaları istenmektedir. Ayrıca satışın paydaşlara noter aracılığıyla bildirilip bildirilmediğinin tespiti bakımından noter kayıtları celbedilmekte, hak düşürücü sürenin başlangıcı bu belgelere göre belirlenmektedir.
Fiili taksim iddiasının bulunduğu hâllerde ise mahallinde keşif yapılarak fen ve ziraat bilirkişilerinin raporları alınmakta, taşınmazın kullanım biçimi tanık beyanlarıyla birlikte değerlendirilmektedir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.02.2023 tarihli ve 2021/676 E., 2023/96 K. sayılı kararında, “Paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğu” belirtilmiş; aynı Kurul’un 26.04.2023 tarihli ve 2023/85 E., 2023/369 K. sayılı kararında ise “Fiili taksimin varlığını ispat yükümlülüğü, bunu iddia eden tarafa aittir.” denilmek suretiyle ispat yükünün dağılımı açıklığa kavuşturulmuştur. Görev bakımından asliye hukuk mahkemeleri yetkili olup, taşınmazın aynına ilişkin bu davada 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Önalım Hakkı Davalarında Avukatın Önemi
Önalım davaları, kısa ve hak düşürücü nitelikteki sürelere, teknik bilirkişi incelemesine ve tapu kayıtlarının doğru yorumlanmasına dayanan bir alan oluşturmaktadır. Bu nedenle sürecin, satıştan haberdar olunduğu ya da noter bildiriminin tebliğ edildiği andan itibaren hukuki bilgi eşliğinde değerlendirilmesi önem taşımaktadır. Zira üç aylık sürenin başlangıcının hatalı hesaplanması veya bedelin kesin süre içinde yatırılmaması, esasa ilişkin hiçbir inceleme yapılmaksızın hakkın sona ermesi sonucunu doğurabilmektedir. Ayrıca fiili taksim savunmasının ileri sürüldüğü dosyalarda, delillerin zamanında ve usulüne uygun biçimde sunulması yargılamanın seyri bakımından belirleyici olmaktadır. Şayet uyuşmazlığın tarafları, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda öngörülen usuli imkânlardan zamanında yararlanmazsa, sonradan telafisi güç sonuçlarla karşılaşılması mümkündür.
Sonuç
Önalım hakkı davası, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlara tanınan ve Türk Medeni Kanunu’nun 732 ilâ 735. maddelerinde düzenlenen bir korumadır. Hakkın kullanılması, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıllık hak düşürücü süreye bağlı olup; 7571 sayılı Kanun ile getirilen rayiç bedel esası, ödenecek bedelin tapuda gösterilen tutardan bağımsız biçimde belirlenmesini öngörmektedir. Bununla birlikte fiili taksim olgusu ve dürüstlük kuralı, hakkın kullanımını sınırlandırabilecek nitelikte olup her somut olayda ayrıca değerlendirilmektedir. Böylelikle, paydaşlar bakımından güçlü bir koruma sağlayan önalım hakkının, kısa süreler ve teknik ispat kuralları nedeniyle titizlikle takip edilmesi gereken bir hak olduğu söylenebilir.
Av. Mücahit Kaynarca