1. Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptali ve tescil davaları, hukuka aykırı bir şekilde tapu kütüğüne tescil edilmiş taşınmazların hukuka aykırı durumunun (yolsuz tescil) tespit edilmesiyle birlikte, tapu kütüğünün hukuka uygun hale getirilmesini amaçlar. Tanımdan anlaşılacağı üzere tapu iptali ve tescil davaları yalnızca taşınmaz niteliğinde olan eşyalar için açılabilir. Önemle belirtilmelidir ki, henüz tapulama işlemleri yapılmamış toprak parçaları taşınmaz olarak kabul edilmez ve bu nedenle tapu iptali ve tescil davalarına konu edilemez. Tapu iptali ve tescil davasının sonuçlanması ile birlikte, taşınmaz mülkiyetinin el değiştirmesi sonucu doğar.
2.Tapu İptali ve Tescil Davaları Hangi Sebeplerle Açılabilir?
Uygulamada tapu iptali ve tescil davalarının kaynağı çok çeşitlidir. Zira tapu iptali ve tescil davası genel nitelikte bir davadır, konusu taşınmaz mülkiyetini ilgilendiren bütün davalar tapu iptali ve tescil davası olarak nitelendirilebilir. Ancak uygulamada en çok karşılaşılan tapu iptali ve tescil davası türlerini şu şekilde sıralayabiliriz:
-Arsa payı karşılığı inşaat (Kat karşılığı inşaat) sözleşmesinden kaynaklanan davalar: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri genellikle; arsa sahibinin yükleniciye arsayı devretmesi karşılığında, arsa üzerine inşa edilecek yapının belli bir kısmının arsa sahibine bırakılmasından ibarettir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle talep edilen hak, taşınmaz mülkiyetinin devri ise tapu iptali ve tescil davası açılır.
-Mirastan mal kaçırma işlemlerinden (Muris muvazaası) kaynaklanan davalar: Bir taşınmaz üzerinde mirasçıların hak sahibi olmasını önlemek amacıyla miras bırakan, ölmeden önce aslında bağışlamış olduğu taşınmazı satış göstererek üçüncü kişiye muvazaalı olarak devredebilir. Bu durumda yine tapu iptali ve tescil davası açılır.
-Muvazaalı satış sözleşmelerinden kaynaklanan davalar: Miras hukukunda olduğu gibi hak sahiplerinden mal kaçırmak amacıyla taşınmazın muvazaalı olarak devri yapılabilir. Bu durumda da tapu iptali ve tescil davası açılır.
-Aile konutundan kaynaklanan davalar: Aile konutunun diğer eşin rızası olmaksızın devri mümkün değildir. Ancak uygulamada buna rağmen aile konutu niteliğindeki taşınmazların devri söz konusu olmaktadır. Bu durumlarda yine tapu iptali ve tescil davası açılır.
-Vekalet sözleşmesine aykırı tapu devrinden kaynaklanan davalar: Bir taşınmazı hukuki işleme konu edebilmek için üçüncü kişiye vekalet verilebilir. Vekalet verilen kişinin vekalet ilişkisine aykırı davranarak zarara sebebiyet vermesi halinde yine tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
-Hukuki ehliyetsizlikten kaynaklanan davalar: Hukuki ehliyetsizlik, hukuki işlemi yapabilmek için aranan erginlik ve ayırt etme gücü gibi şartların var olmaması halinde ortaya çıkar. Fiil ehliyetine sahip olmayan kimsenin yaptığı işlemler geçersiz olduğundan bu sebeple de tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür.
-Kazandırıcı zamanaşımı süresinden kaynaklanan davalar: Kazandırıcı zamanaşımı, olağan kazandırıcı zamanaşımı (10 yıl) ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı (20 yıl) olarak ikiye ayrılır. Her iki halde de belirli bir süre boyunca taşınmaza zilyet olmaya belirli şartlar dahilinde sonuç bağlanmıştır. Zamanaşımı sürelerinden sonra mülkiyetin kazanımı için dava açılması mümkündür.
-Ölünceye kadar bakma sözleşmesinden kaynaklanan davalar: TBK-m.611 vd maddelerinde düzenleme altına alınan ölünceye kadar bakma sözleşmesi; taraflardan birinin diğerini ölene kadar bakıp gözetmeyi üstlendiği ve bunun karşılığında bir malvarlığı değeri aldığı sözleşmelerdir. Bir taşınmazın ölünceye kadar bakma sözleşmesine konu edilmesi halinde de tapu iptali ve tescil davaları açılabilir.
-İmar Kanunu uygulamasından doğan davalar: İmar Kanunu uygulanarak kadastral faaliyetlerin gerçekleştirilmesi ile birlikte hak kayıpları ortaya çıkabilir. Söz konusu hak kayıplarının giderilebilmesi için tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
3.Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Karşı Açılabilir?
Tapu iptali ve tescil davalarının kime karşı açılacağı hususu davanın hukuki sebebine göre belirlenir. Ancak kural olarak tapu iptali ve tescil davaları, tapu kütüğünde malik olarak görünen kişiye yöneltilir. Bununla birlikte olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yahut olağan kazandırıcı zamanaşımı davaları maliye hazinesine yöneltilebilir.
4.Tapu İptali ve Tescil Davalarında İhtiyati Tedbir Kararı Alınabilir Mi?
Tapu iptali ve tescil davaları, niteliği gereği sonuçlanması en uzun süren davalardandır. Bu nedenle dava süreci içerisinde kötü niyetli tarafların, hak sahibinden mal kaçırmak amacıyla dava konusu taşınmazı üçüncü kişiye devretmeleri riski söz konusu olabilir. Bu riski önlemek amacıyla çeşitli kanuni şartların varlığı halinde ihtiyati tedbir kararı talep edilir.
İhtiyati tedbir kararının verilebilmesi için en önemli şart, davanın esası yönünden haklılığın yaklaşık olarak ispatıdır. Bu husus dava dilekçesinde gösterilen belgelerle sağlanabileceği gibi dava süreci içerisinde ortaya çıkan belgelerle de mümkün olabilir. Önemle ifade edilmelidir ki, somut olayın şartlarına göre ihtiyati tedbir kararının verilebilmesi için kimi zaman mahkemece teminat gösterilmesi istenebilir.
İhtiyati tedbir kararının verilip tapu siciline işlenmesi ile birlikte dava konusu taşınmazın devri engellenerek, davalının hak sahibinden mal kaçırmasının önüne geçilir.
5.Tapu İptali ve Tescil Davasında İyiniyetli 3. Kişinin Durumu
Tapu iptali ve tescil davası sırasında şayet ihtiyati tedbir kararı alınmazsa, dava konusu taşınmazın dava dışı 3. kişilere devri söz konusu olabilir. İyiniyet; tapuda yer alan tescilin yolsuz olduğunu bilmemek yahut bilebilecek durumda olmamak tanımlanabilir. Şayet devri alan 3. kişi iyiniyetli ise, TMK gereği 3. kişinin hukuki kazanımı korunur. Yani taşınmazın yeni hak sahibi artık iyiniyetli 3. kişidir. Bu andan itibaren görülecek davada tapu iptali ve tescil talebi reddedilir ancak tazminat davası kabul edilerek, davacının zararı giderilir.
Uygulamada ihtiyati tedbir kararının alınması her zaman için mümkün değildir. Zira kanunda aranan şartların her olay için sağlanması kolay değildir. Bu gibi durumlarda, yine uygulamada ortaya çıkan “davalıdır” şerhinin tapu kütüğüne yazdırılması mümkün olabilir. Tapu kütüğüne bu şekilde şerh konulması, dava konusu taşınmazın üçüncü kişiye satışını engelleyecek kadar etkin bir koruma sağlayamazsa da; taşınmazı devralan 3. kişilerin iyiniyetini ortadan kaldırmaya elverişlidir.
6.Tapu İptali ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise HMK-m.12 gereği, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Diğer davaların aksine tapu iptali ve tescil davalarının konusu taşınmazın aynı (mülkiyeti) olduğundan, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme kesin yetkilidir. Genel yetki kurallarına dayanılarak farklı bir yer mahkemesinde dava açılması mümkün değildir.
7.Tapu İptali ve Tescil Davalarında Zamanaşımı Süresi
Tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı süreleri yine davanın dayandırıldığı sebebe göre değişkenlik gösterir. Kimi dava türleri için hiçbir zamanaşımı süresi yoktur, kimi davalarda ise zamanaşımı süresi 10 yıldır.
8.Tapu İptali ve Tescil Davalarının İlerleyiş Süreci
Tapu iptali ve tescil davaları, diğer bütün hukuk davalarından farklı olarak çözümü yoğun özen ve emek gerektiren davalardır. Tapu iptali ve tescil davalarının konusu taşınmaz olduğundan, ilk derece mahkemesi kararları tarafların taleplerine göre önce istinaf ardından temyiz incelemesinden geçer. Ayrıca ilk derece mahkemesinde davanın görüldüğü sırada birden fazla kez dosyanın bilirkişiye gönderilmesi ve keşif icra edilmesi söz konusu olabilir. Tüm bu ihtimaller göz önünde bulundurulduğunda, mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren tapu iptali ve tescil davalarının mutlaka avukat yardımıyla takip edilmesi gerekir. Ayrıca belirtilmelidir ki, dava süresinin uzaması hem hak kaybına hem de paranın değer kaybına neden olabilir. Bu nedenle sürecin eksiksiz ve hatasız bir şekilde takibi gerekir.
Av. Mücahit Kaynarca