Geriye dönük kira alacağı, kira ilişkilerinde uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık başlıklarından biridir. Taşınmazını kiraya veren kişi, kimi zaman yıllara yayılan bir güven ilişkisi içinde eksik ödenen ya da hiç ödenmeyen kira bedellerinin birikmesine sessiz kalmakta; kimi zaman da kira sözleşmesi yazılı olarak düzenlenmediğinden ödemelerin akıbeti belirsiz hâle gelmektedir. Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda paydaşlardan yalnızca birinin kiralananı kullanması, uzun süre yurt dışında bulunan malikin taşınmazının izinsiz işgal edilmesi ya da işletme devirlerinde kira ilişkisinin tarafının değişmesi de benzer tablolar doğurmaktadır. Bu hâllerde alacaklının karşılaştığı ilk soru, geçmişe yönelik olarak hangi dönemin ve hangi tutarın istenebileceğidir.
Söz konusu talep, esasen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinden doğan bir para alacağıdır ve borçlar hukuku ile icra-iflas hukukunun kesişiminde yer alır. Bununla birlikte uyuşmazlık; kira ilişkisinin ispatı, zamanaşımı, temerrüt faizi ve kimi hâllerde kiralananın tahliyesi gibi birden çok kurumu aynı anda ilgilendirir. Zira ödenmeyen kira bedeli yalnızca bir alacak sorunu olarak kalmayabilir; sahte belge düzenlenmesi, tahsil edilen bedelin hak sahibine aktarılmaması veya elde edilen kira gelirinin beyan dışı bırakılması gibi hâllerde uyuşmazlık özel belgede sahtecilik, güveni kötüye kullanma, nitelikli dolandırıcılık ve vergi kaçakçılığı gibi suç tiplerini de gündeme getirebilir. Böylelikle tek bir alacak talebi, çoğu zaman birden fazla hukuk dalını ilgilendiren bir sürece dönüşmektedir.
Yazımızın devamında geriye dönük kira alacağının hukuki dayanağını, tabi olduğu zamanaşımı süresini, doğurabileceği diğer hukuki ve cezai sonuçları, talep bakımından izlenmesi gereken usulü, ispat rejimini ve borçluyu koruyan ilkeleri inceleyeceğiz.
Geriye Dönük Kira Alacağı Talep Edilebilir mi?
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. Aynı Kanun’un 313. maddesi kiracının kira bedelini ödemekle yükümlü olduğunu düzenlemekte, 314. maddesi ise bu bedelin sözleşmede ya da yerel âdette belirlenen zamanda, bunlar yoksa en geç kira süresinin sonunda ödeneceğini hükme bağlamaktadır. Bu doğrultuda geçmiş dönemlere ilişkin kira bedelleri, muaccel oldukları hâlde ödenmemiş oldukları ölçüde her zaman talep edilebilir niteliktedir.
Ancak burada iki hâlin birbirinden ayrılması gerekir. Geçerli bir kira ilişkisinin devam ettiği dönem bakımından talep, kira alacağı niteliğindedir. Buna karşılık kira sözleşmesinin hukuken sona ermesine rağmen kiracının taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın kullanmaya devam etmesi ve taraflar arasındaki ilişkinin kira sözleşmesi çerçevesinde devam etmemesi hâlinde, talebin niteliği somut olayın özelliklerine göre haksız kullanım tazminatı (ecrimisil) olarak değerlendirilebilir. Şayet bu ayrım gözden kaçırılırsa, dava dilekçesinin hukuki nitelendirmesi ile talebin dayanağı arasında çelişki doğabilmektedir. Ödenmeyen kira bedelinin yaptırımı ise yalnızca asıl alacağın tahsiliyle sınırlı değildir; borçlu, Türk Borçlar Kanunu’nun 120. maddesi uyarınca temerrüt faizinden ve 315. madde koşullarının gerçekleşmesi hâlinde kiralananın tahliyesinden de sorumlu olur.
Geriye Dönük Kira Alacağında Zamanaşımı Süresi
Kira bedelleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 147. maddesinin birinci bendinde açıkça sayılan dönemsel edimlerdendir ve beş yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre, aynı Kanun’un 149. maddesi gereğince her bir kira alacağının muaccel olduğu tarihte ayrı ayrı işlemeye başlar. Nitekim aylık ödenmesi kararlaştırılan bir kirada, her ay için bağımsız bir zamanaşımı süresi söz konusudur; dolayısıyla geriye dönük olarak talep edilebilecek dönem, kural olarak dava veya takip tarihinden geriye doğru beş yıl ile sınırlıdır.
Bununla birlikte zamanaşımı süresinin kesilebileceği de gözden kaçırılmamalıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 154. maddesi uyarınca borçlunun borcu ikrar etmesi, kısmi ödemede bulunması, faiz ödemesi ya da alacaklının dava açması veya icra takibi başlatması hâlinde zamanaşımı kesilir ve 156. madde gereğince yeniden işlemeye başlar. Böylelikle kiracının geçmiş döneme ilişkin kısmi bir ödeme yapması, beş yılı aşan alacakların yeniden dava edilebilir hâle gelmesi sonucunu doğurabilmektedir.
Ödenmeyen Kira Bedelinin Doğurabileceği Diğer Sonuçlar
Geriye dönük kira alacağı uyuşmazlıkları, çoğu zaman yalnızca bir tahsil sorunu olarak kalmaz. Konuya ilişkin başlıca hukuki ve cezai sonuçlar şu şekilde özetlenebilir:
–Temerrüt Nedeniyle Tahliye: Kiracının muaccel kira borcunu ödememesi hâlinde kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca yazılı bildirimle süre verir; konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kira ilişkilerinde en az on gün olan bu süre sonuçsuz kalırsa sözleşme feshedilerek tahliye istenebilir.
–İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kiracıya bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmişse, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrası gereğince kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
–Özel Belgede Sahtecilik Suçu: Ödeme yapılmış gibi göstermek amacıyla sahte makbuz veya dekont düzenlenmesi hâlinde, Türk Ceza Kanunu’nun 207. maddesi uyarınca 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezası söz konusu olabilir.
–Güveni Kötüye Kullanma Suçu: Vekâlet veya benzeri bir hukuki ilişkiye dayanarak kira bedellerini tahsil eden kişinin bunları hak sahibine aktarmaması hâlinde, Türk Ceza Kanunu’nun 155. maddesinin ikinci fıkrası çerçevesinde 1 yıldan 7 yıla kadar hapis cezası gündeme gelebilir.
–Nitelikli Dolandırıcılık Suçu: Hileli davranışlarla var olmayan bir kira ilişkisi yaratılarak menfaat temin edilmesi durumunda, Türk Ceza Kanunu’nun 158. maddesi uyarınca 3 yıldan 10 yıla kadar hapis ve adli para cezası öngörülmüştür.
–Vergi Kaçakçılığı Suçu: Elde edilen kira gelirinin gizlenmesi amacıyla sahte belge kullanılması hâlinde, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 359. maddesinin (a) bendi uyarınca 18 aydan 5 yıla kadar hapis cezası ile aynı Kanun’un 344. maddesindeki vergi ziyaı cezası birlikte uygulanabilir.
Geriye Dönük Kira Alacağı Nasıl Talep Edilir?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin talepler ise bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Şayet arabuluculuk süreci anlaşmazlıkla sonuçlanırsa, alacaklı yargı yoluna başvurabilir.
Dava yolunda görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi gereğince, tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise aynı Kanun’un 6. maddesindeki davalının yerleşim yeri mahkemesi ile 10. maddesindeki sözleşmenin ifa yeri mahkemesi arasında seçim yapılabilir; kira bedeli para borcu olduğundan, Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesi uyarınca ifa yeri kural olarak alacaklının yerleşim yeridir. Alternatif olarak alacaklı, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi çerçevesinde ilamsız icra takibi başlatarak hem birikmiş kira alacağının tahsilini hem de koşulları varsa tahliyeyi aynı takip içinde talep edebilir.
İspat Yükü ve Delillerin Toplanması
Kira ilişkisinin varlığını ispat yükü kiraya verene, kira bedelinin ödendiğini ispat yükü ise kiracıya aittir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 200. maddesindeki senetle ispat kuralı gereğince kiracının ödeme savunmasını kural olarak yazılı belgeyle, yani makbuz veya banka dekontuyla ortaya koyması beklenir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 103. maddesi, ifada bulunan borçluya alacaklıdan makbuz isteme hakkı tanımaktadır. Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 257. maddesine dayanılarak çıkarılan genel tebliğlerle kira ödemelerinin banka veya posta idaresi aracılığıyla tevsiki zorunlu kılındığından, uygulamada banka kayıtları en güçlü delil hâline gelmiştir.
Delillerin toplanması aşamasında mahkemeden veya icra dairesinden; ilgili banka şubelerinden hesap hareketlerinin, tapu müdürlüğünden mülkiyet ve tarihçe kayıtlarının, elektrik, su ve doğal gaz dağıtım şirketlerinden abonelik ve tüketim kayıtlarının, gerektiğinde ise ilgili vergi dairesinden beyan kayıtlarının celbi talep edilebilir. Bu doğrultuda kira ilişkisinin başlangıcı, süresi ve kimin tarafından kullanıldığı somut biçimde ortaya konulabilmektedir. Ödemenin kime yapıldığı da başlı başına bir uyuşmazlık konusudur; Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/1881 E., 2017/4519 K. sayılı kararında bu husus şu şekilde ifade edilmiştir: “Kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi gereken borçlardan olup, üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı borcundan kurtarmaz.”
Birikmiş Kira Alacağında Faiz ve Somut Bir Örnek
Kira bedelinin ödeneceği tarih sözleşmede belirlenmişse, Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesinin ikinci fıkrası gereğince ayrıca ihtara gerek olmaksızın vadede temerrüt gerçekleşir. Bu durumda alacaklı, aynı Kanun’un 120. maddesi uyarınca temerrüt faizi talep edebilir; sözleşmede oran kararlaştırılmamışsa 3095 sayılı Kanun’un 1. maddesindeki yasal faiz, işin ticari nitelik taşıması hâlinde ise aynı Kanun’un 2. maddesinin ikinci fıkrasındaki avans faizi uygulanır.
Birikmiş kira alacağı, tek bir borçtan çok, aynı sözleşmeden doğan ve her biri kendi vadesine bağlanmış ayrı borçlardan oluşan bir zincire benzetilebilir. Zincirin her halkası kendi vade tarihinde muaccel olur, kendi faizini kendi tarihinden itibaren işletir ve kendi zamanaşımı süresini kendi başına tamamlar. Örneğin her ayın beşinci gününde ödenmesi kararlaştırılan bir kirada, otuz aydır ödeme yapılmamışsa ortada tek bir alacak değil, otuz ayrı muaccel alacak bulunur. Böylelikle en eski halkalar beş yıllık süreyi doldurarak zamanaşımına uğrarken, sonraki halkalar tüm hukuki gücüyle ayakta kalmaya devam eder.
Zamanaşımı Def’i ve Borçluyu Koruyan İlkeler
Zamanaşımı, alacağı kendiliğinden sona erdiren bir kurum değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 161. maddesi uyarınca zamanaşımı ileri sürülmedikçe hâkim bunu kendiliğinden göz önünde bulunduramaz. Bu def’in, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 129. maddesi çerçevesinde cevap dilekçesinde ileri sürülmesi gerekir; zira 141. maddedeki savunmayı genişletme yasağı nedeniyle sonradan ileri sürülen def’i, karşı tarafın açık muvafakati bulunmadıkça dikkate alınmaz. Şayet borçlu bu usuli imkânı zamanında kullanmazsa, beş yılı çoktan aşmış bir alacaktan dahi sorumlu tutulabilir.
Kanaatimizce bu noktada, uzun yıllar boyunca hiçbir talepte bulunmayan kiraya verenin toplu ve yüksek tutarlı bir talebi, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı bakımından da ayrıca değerlendirilmelidir. Bununla birlikte salt sessiz kalmanın tek başına hakkın kaybına yol açtığını söylemek isabetli olmaz; bizce burada aranması gereken ölçüt, alacaklının kiracıda borcun istenmeyeceği yönünde haklı bir güven uyandıracak ek davranışlarda bulunup bulunmadığıdır. Nitekim aksi bir yaklaşım, hakkını dava etmekte gecikmiş her alacaklıyı peşinen hak kaybına uğratmak sonucunu doğurur ki bu da hukuki güvenlik ilkesiyle bağdaşmaz.
Geriye Dönük Kira Alacağı Davalarında Avukatın Önemi
Geriye dönük kira alacağı uyuşmazlıkları, hem maddi hukuk hem de usul hukuku bakımından birden çok teknik aşamayı bir arada barındırır. Talebin kira alacağı mı yoksa haksız kullanım tazminatı mı olduğu, zorunlu arabuluculuk sürecinin usulüne uygun yürütülüp yürütülmediği, görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, faiz türü ile başlangıç tarihinin isabetli tespiti ve zamanaşımı def’inin süresinde ileri sürülmesi, sürecin sonucunu doğrudan etkileyen hususlardır.
Bu doğrultuda, gerek alacaklı gerek borçlu bakımından, uyuşmazlığın ortaya çıktığı ilk aşamada hukuki değerlendirme yapılması önem taşır. Zira usule ilişkin sürelerin kaçırılması ya da delillerin zamanında toplanmaması, esasa ilişkin haklı bir konumun dahi sonuçsuz kalmasına yol açabilmektedir. Böylelikle sürecin başında alınacak hukuki destek, hak kayıplarının önlenmesi bakımından belirleyici olmaktadır.
Sonuç
Geriye dönük kira alacağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 313 ve devamı maddelerine dayanan, kural olarak beş yıllık zamanaşımına tabi dönemsel bir para alacağıdır. Her kira dönemi kendi vadesinde muaccel olduğundan, hem faiz hem de zamanaşımı bakımından ayrı ayrı değerlendirme yapılması gerekir. Talebin ileri sürülmesi zorunlu arabuluculuk aşamasına bağlanmış olup, uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde dava yoluyla veya İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi çerçevesinde takip yoluyla çözüme kavuşturulabilir.
Uyuşmazlığın yalnızca alacağın tahsiliyle sınırlı kalmayabileceği, koşulları oluştuğunda tahliye sonucunu doğurabileceği ve sahte belge ya da beyan dışı gelir gibi hâllerde cezai boyut kazanabileceği de göz önünde bulundurulmalıdır. Bu itibarla, gerek alacağın korunması gerek borçlunun sahip olduğu def’i ve savunmaların zamanında kullanılması bakımından sürecin usulüne uygun biçimde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.
Av. Mücahit Kaynarca