Tahliye taahhüdü, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira ilişkisinin sona erdirilmesi bakımından uygulamada en sık başvurulan araçlardan biridir. Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmekte; kiraya veren ise bu belgeye dayanarak taşınmazın tahliyesini talep etmektedir. Belge kimi zaman kira ilişkisi sürerken düzenlenmekte, kimi zaman ise tarih hanesi boş bırakılarak imzalanmakta ve sonradan doldurulmaktadır. Söz konusu pratik yaygınlık, taahhüdün hangi hâllerde hüküm doğuracağı sorusunu sürekli biçimde gündemde tutmaktadır.
Konunun hukuki dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 352. maddesinin birinci fıkrasında yer almakta; usule ilişkin boyutu ise 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve devamı maddeleriyle belirlenmektedir. Ancak uyuşmazlık çoğu zaman yalnızca kira hukukuyla sınırlı kalmamaktadır. Zira belgenin içeriğinin veya tarihinin anlaşmaya aykırı biçimde doldurulması hâlinde özel belgede sahtecilik, açığa imzanın kötüye kullanılması, dolandırıcılık ve tehdit gibi suç tipleri ile irade sakatlığına ilişkin hükümler gündeme gelebilmektedir. Böylelikle tek bir belge, kira hukukunun yanında ceza hukukunu ve icra hukukunu da ilgilendiren çok katmanlı bir tartışmanın merkezine yerleşmektedir.
Yazımızın devamında tahliye taahhüdünün hukuki niteliğini ve geçerlilik şartlarını, taahhüde dayanılarak başvurulabilecek hukuki yolları ve bir aylık süreyi, boş imzalanan taahhütnamelerin doğurabileceği cezai sonuçları, kiracıyı koruyan hukuki ilkeleri, ispat ve delil sürecini ve nihayet bu tür uyuşmazlıklarda hukuki desteğin işlevini inceleyeceğiz.
Tahliye Taahhüdü Hukuken Geçerli Midir?
Türk hukukunda tahliye taahhüdü, kiracıyı koruma amacı taşıyan kira hukuku sisteminin sınırlı sayıdaki istisnalarından biri olarak kabul edilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Anılan hüküm, taahhüdün geçerliliğini birden fazla şarta bağlamış olup bu şartlardan herhangi birinin eksikliği belgeyi hükümsüz kılmaktadır. Nitekim kanun koyucu, kiracının konut ihtiyacını gözeterek taahhüdün kolaylıkla elde edilmesini engellemeyi amaçlamıştır.
Bu doğrultuda tahliye taahhüdünün yaptırımı, bir ceza hukuku yaptırımı değil, kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın boşaltılması sonucudur. Şayet şartlar sağlanmışsa mahkeme veya icra dairesi tahliyeye karar vermekte; sağlanmamışsa taahhüt herhangi bir hukuki sonuç doğurmamaktadır. Böylelikle taahhüdün geçerliliği tartışması, uyuşmazlığın esasını belirleyen ilk ve en kritik aşamayı oluşturmaktadır.
Geçerli Bir Tahliye Taahhüdünün Şartları Nelerdir?
Taahhüdün öncelikle yazılı biçimde düzenlenmiş olması gerekmektedir; sözlü olarak verilen boşaltma sözü hukuken sonuç doğurmaz. Belgede boşaltma tarihinin gün, ay ve yıl olarak açıkça yer alması da zorunludur. Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2020/1175 esas sayılı dosyada verdiği karar, tahliye tarihinin belirli biçimde yer almadığı hâllerde Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin aradığı anlamda bir taahhüdün varlığından söz edilemeyeceğini ortaya koymaktadır.
İkinci olarak taahhüdün, kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması aranmaktadır. Zira kira sözleşmesinin kurulduğu anda kiracının, sözleşmeyi yapabilmek için her koşulu kabul etmeye hazır bir konumda bulunduğu varsayılmakta; bu nedenle sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt, İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 1944/15 esas sayılı kararından bu yana korunan yerleşik anlayış uyarınca geçersiz sayılmaktadır. Ayrıca taahhüdün kiracının kendisi veya usulüne uygun yetkilendirilmiş temsilcisi tarafından verilmesi, birden fazla kiracı bulunması hâlinde tamamının imzasının bulunması ve aile konutu söz konusu ise eşin açık rızasının alınması gerekmektedir.
Tahliye Taahhüdüne Dayanılarak Hangi Yollara Başvurulabilir?
Taahhüt edilen tarihte kiralanan boşaltılmazsa kiraya verenin önünde iki yol bulunmaktadır. Birinci yol, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmasıdır. İkinci yol ise İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve devamı maddelerinde düzenlenen, kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi prosedürüdür. Her iki yol bakımından da taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre içinde harekete geçilmesi zorunlu olup bu süre hak düşürücü niteliktedir. Şayet süre kaçırılırsa taahhüt, o kira dönemi bakımından dayanak olma niteliğini yitirmektedir.
Ancak sürecin başlangıcında usule ilişkin bir ayrımın gözetilmesi gerekmektedir. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır; buna karşılık kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Böylelikle mahkeme yoluna gidilecekse dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması, aksi hâlde davanın usulden reddi riskinin doğması söz konusudur.
Tahliye Taahhüdü Çevresinde Doğabilecek Diğer Suçlar
Tahliye taahhüdüne ilişkin uyuşmazlıklar, kimi hâllerde salt kira hukuku tartışmasının ötesine geçerek ceza hukukunun alanına taşınmaktadır. Bu tür iddiaların soyut kalmaması ve somut delillerle desteklenmesi gerektiği ise ayrıca vurgulanmalıdır.
–Açığa İmzanın Kötüye Kullanılması Suçu: Belirli bir tarzda doldurulup kullanılmak üzere teslim edilen boş bir kâğıdın, verilme nedeninden farklı biçimde doldurulması hâlinde Türk Ceza Kanunu’nun 209. maddesi uygulama alanı bulmakta olup şikâyet üzerine üç aydan bir yıla kadar hapis cezası öngörülmüştür.
–Özel Belgede Sahtecilik Suçu: Boş kâğıdın rıza dışında ele geçirilerek doldurulması ya da taahhütnamenin baştan sahte olarak üretilmesi hâlinde Türk Ceza Kanunu’nun 207. maddesi gündeme gelmekte ve bir yıldan üç yıla kadar hapis cezası söz konusu olmaktadır.
–Resmî Belgede Sahtecilik Suçu: Taahhüdün noterde düzenlenen veya onaylanan bir belgeye dayandırıldığı hâllerde sahtecilik iddiası Türk Ceza Kanunu’nun 204. maddesi kapsamında değerlendirilmekte ve iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası öngörülmektedir.
–Dolandırıcılık Suçu: Hileli davranışlarla kiracının aldatılarak taahhüt vermeye yönlendirilmesi ve bu suretle menfaat temin edilmesi hâlinde Türk Ceza Kanunu’nun 157. maddesi uyarınca bir yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezası uygulanmaktadır.
–Tehdit Suçu: Taahhüdün, kiracıya veya yakınlarına yönelik ağır ve haksız bir zarara uğratılacağı bildirilerek alınması durumunda Türk Ceza Kanunu’nun 106. maddesi kapsamında altı aydan iki yıla kadar hapis cezası gündeme gelebilmektedir.
–Konut Dokunulmazlığının İhlali: Kiraya verenin mahkeme kararı veya icra takibi olmaksızın kendiliğinden kilit değiştirmesi ya da taşınmaza girmesi hâlinde Türk Ceza Kanunu’nun 116. maddesi uyarınca altı aydan iki yıla kadar hapis cezası söz konusu olmaktadır.
Kiracıyı Koruyan Hukuki İlkeler ve İrade Sakatlığı
Tahliye taahhüdü, kiracının hukuki durumunu ağırlaştıran tek taraflı bir irade beyanı olduğundan, hukuk düzeni bu beyanın serbest bir iradeye dayanmasını aramaktadır. Bu bağlamda Türk Borçlar Kanunu’nun 30 ve devamı maddelerinde düzenlenen yanılma, aldatma ve korkutma hâlleri, taahhüdün iptalini talep etme imkânı tanımaktadır. Ancak Kanun’un 39. maddesi uyarınca bu hakkın, yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan itibaren bir yıl içinde kullanılması gerekmektedir. Şayet bu süre içinde beyanla bağlı olunmadığı bildirilmezse sözleşme geçerli hâle gelmektedir.
Kanaatimizce, uygulamada kira sözleşmesinin imzalandığı anda alınan ve tarih hanesi boş bırakılan taahhütnamelerin yaygınlığı karşısında, geçerlilik denetiminin yalnızca belgenin şeklî görünümü üzerinden yapılması yerinde değildir. Zira konut ihtiyacı baskısı altındaki kiracının, sözleşmenin kurulduğu aşamada gerçek anlamda bir müzakere gücüne sahip olduğunu söylemek çoğu hâlde mümkün değildir. Bizce bu tür uyuşmazlıklarda taahhüdün düzenlenme anına ilişkin somut olgular ile tarafların ekonomik konumları birlikte değerlendirilmeli ve şeklî geçerlilik, iradenin serbestliğine ilişkin incelemenin yerine geçmemelidir.
Boş İmzalanan Taahhütname Nasıl Değerlendirilir?
Soyut kalabilecek bu tartışmayı somutlaştırmak gerekirse, boş bırakılan tahliye taahhütnamesi, tutarı yazılmadan imzalanarak karşı tarafa teslim edilen bir senede benzetilebilir. Senedi imzalayan kişi, belgeyi teslim ederken karşı tarafa aralarındaki anlaşmaya uygun biçimde doldurma yetkisi vermiş sayılmakta; belgenin sonradan doldurulmuş olması tek başına geçersizlik sonucu doğurmamaktadır. Ancak doldurmanın anlaşmaya aykırı yapıldığını ileri süren taraf, bu iddiasını ispatla yükümlü olmaktadır.
Bu örnek, uygulamada sıkça karşılaşılan bir yanılgıyı da açığa çıkarmaktadır. Zira kiracıların önemli bir bölümü, tarih hanesi boş bırakılan bir belgenin hiçbir biçimde kullanılamayacağı düşüncesiyle imza atmaktadır. Oysa hukuk düzeni, boşluğun doldurulması riskini kural olarak belgeyi imzalayarak teslim eden tarafa yüklemekte; kiracıyı ancak anlaşmaya aykırılığın ispatlanabildiği ölçüde korumaktadır.
Tahliye Taahhüdü Uyuşmazlıklarında İspat ve Deliller
Uyuşmazlığın seyri büyük ölçüde ispat faaliyetine bağlı olduğundan, delillerin eksiksiz biçimde toplanması belirleyici önem taşımaktadır. Bu kapsamda kira sözleşmesinin aslı, taahhütnamenin düzenlendiği tarihe ilişkin kayıtlar, kira bedellerinin ödendiği banka hesap hareketleri, abonelik ve ikametgâh kayıtları, taraflar arasındaki yazışmalar ile tanık beyanları başvurulan başlıca delil türleridir. Taahhüdün noterde düzenlendiği hâllerde ilgili noterlik kayıtlarından bilgi istenmesi, imza veya tarihe yönelik itirazların değerlendirilmesinde belirleyici olabilmektedir. Nitekim adli tıp veya bilirkişi incelemesi yoluyla belgenin yazı ve imza unsurlarının farklı zamanlarda oluşturulup oluşturulmadığı da araştırılabilmektedir.
İspat yükünün dağılımı bakımından Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/975 esas sayılı kararı yol gösterici niteliktedir. Anılan kararda, “Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.” denilmek suretiyle, taahhüdün geçersizliğini ileri süren tarafın iddiasını somut delillerle desteklemesi gerektiği ortaya konulmuştur. Böylelikle sürecin başında hangi olguların hangi tarafça ispatlanacağının doğru belirlenmesi, uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkilemektedir.
Tahliye Taahhüdüne İlişkin Dava ve Takiplerde Avukatın Önemi
Tahliye taahhüdünden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kısa ve kesin sürelerin işlediği, usule ilişkin tercihlerin esasa ilişkin sonuç doğurduğu dosyalardandır. Bir aylık hak düşürücü sürenin kaçırılması, arabuluculuk aşamasının atlanması ya da başvuru yolunun hatalı seçilmesi, esasa ilişkin haklı bir konumu dahi sonuçsuz bırakabilmektedir. Aynı şekilde kiracı bakımından da irade sakatlığına ilişkin iddiaların süresinde ve usulüne uygun biçimde ileri sürülmemesi, sonradan giderilmesi güç bir hak kaybına yol açabilmektedir.
Bu nedenle sürecin, uyuşmazlığın ilk aşamasından itibaren hukuki değerlendirmeye tabi tutulması genel olarak önem taşımaktadır. İster tahliye talebinde bulunulacak olsun ister taahhüdün geçersizliği ileri sürülsün, delillerin zamanında toplanması ve beyanların hukuki sonuçları gözetilerek oluşturulması, sürecin sağlıklı biçimde yürütülmesine katkı sağlamaktadır.
Sonuç
Tahliye taahhüdü, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen ve kiracıyı koruma ilkesinin istisnasını oluşturan bir sona erdirme sebebidir. Yazılı şekil, belirli bir boşaltma tarihi, kiralananın tesliminden sonra düzenlenme ve serbest iradeye dayanma şartlarından herhangi birinin bulunmaması hâlinde belge hukuki sonuç doğurmamaktadır. Taahhüde dayanılarak sulh hukuk mahkemesinde dava açılması veya ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatılması mümkün olmakla birlikte, her iki yol da bir aylık hak düşürücü süreye tabidir.
Öte yandan tarih hanesi boş bırakılan taahhütnamelerin sonradan anlaşmaya aykırı biçimde doldurulması, açığa imzanın kötüye kullanılmasından belgede sahteciliğe uzanan cezai sorumlulukları gündeme getirebilmektedir. Böylelikle görünürde basit bir belge, hem kiraya veren hem de kiracı bakımından ciddi hukuki sonuçlar doğuran çok boyutlu bir uyuşmazlık kaynağına dönüşmektedir. Bu itibarla taahhüdün düzenlenme anından itibaren şartlarının ve sonuçlarının doğru değerlendirilmesi, hak kayıplarının önlenmesi bakımından belirleyici önemdedir.
Av. Mücahit Kaynarca