2B arazi, uygulamada en sık, yıllardır fiilen kullanıldığı hâlde tapu sicilinde kullanıcısı adına kayıtlı bulunmayan taşınmazlar bakımından gündeme gelen bir kavramdır. Orman köylerinde ya da zamanla genişleyen şehir çeperlerinde, bir taşınmazın kuşaklar boyunca ekilip biçildiği, üzerine konut veya işyeri yapıldığı, harici senetlerle el değiştirdiği; buna karşın tapu kaydının Hazine adına göründüğü durumlara sıklıkla rastlanmaktadır. Bu taşınmazların tapu kaydında veya kadastro tutanağında yer alan “2/B” belirtmesi ise taşınmazın hukuki rejimini bütünüyle değiştirmektedir. Zira söz konusu yerler, bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak yitirdiği tespit edilerek orman sınırları dışına çıkarılmış ve Hazine adına tescil edilmiş alanlardır.
Bu niteliğin en önemli pratik sonucu, taşınmaz üzerindeki fiilî kullanımın tek başına mülkiyet hakkı doğurmamasıdır. Böylelikle konu, yalnızca eşya hukukunu değil; idare hukukunu, kadastro mevzuatını ve kimi hâllerde ceza hukukunu da ilgilendiren çok katmanlı bir alana dönüşmektedir. Uygulamada ecrimisil ve tahliye işlemleri, tapu iptali ve tescil davaları, kadastro tespitine itiraz davaları ile 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamındaki orman suçları; ayrıca hakkı olmayan yere tecavüz, dolandırıcılık ve resmî belgede sahtecilik suçları bu başlık altında karşımıza çıkabilmektedir. Şayet süreç doğru yönetilmezse, uzun yıllara dayanan bir kullanım dahi hak kaybıyla sonuçlanabilmektedir.
Yazımızın devamında 2B arazi kavramının anayasal ve kanuni dayanağını, bu taşınmazların kullanılmasının hukuka aykırılık teşkil edip etmediğini, 6292 sayılı Kanun kapsamında hak sahipliği ile satış sürecini, zilyetliğin hukuki değerini, konudan doğabilecek diğer uyuşmazlık ve suç tiplerini, tespit ile ispat sürecini ve hak sahibini koruyan hukuki ilkeleri inceleyeceğiz.
2B Arazisinin Kullanılması Hukuka Aykırı Mıdır?
Bu sorunun cevabı, taşınmazın hukuki durumuna ve kullanımın dayanağına göre değişmektedir. 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2’nci maddesinin (B) bendi uyarınca orman sınırları dışına çıkarılan yerler, bu işlemin kesinleşmesiyle birlikte orman rejiminden çıkmakta ve Hazine’nin özel mülkiyetine tabi taşınmaz hâline gelmektedir. Ancak bu değişiklik, taşınmazı kullanan kişiye kendiliğinden bir ayni hak sağlamamaktadır. Zira mülkiyet Hazine’de kaldığı sürece, dayanaksız kullanım hukuka aykırı bir işgal olarak nitelendirilmektedir.
Bu doğrultuda, Hazine taşınmazını işgal eden kişiden 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesi uyarınca ecrimisil istenebilmekte ve idarece tahliye yoluna gidilebilmektedir. Söz konusu yaptırım idari nitelikte olup ceza hukuku anlamında bir yaptırım değildir. Buna karşılık, orman sınırları dışına çıkarma işlemi henüz kesinleşmemişse ya da taşınmaz fiilen orman niteliğini koruyorsa, 6831 sayılı Kanun’un 93’üncü maddesinin birinci fıkrası gereğince ormanı işgal ve ormandan faydalanma suçu gündeme gelmekte ve fail altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılmaktadır. Nitekim aynı maddenin ikinci fıkrası, fiilin yeniden tarla açmak suretiyle veya yanmış orman sahalarında işlenmesi hâlinde cezanın bir kat artırılacağını öngörmektedir.
Anayasal Dayanak ve 2B Arazilerinin Hukuki Niteliği
Anayasa’nın 169’uncu maddesi ormanların Devlet eliyle korunmasını ve genişletilmesini emrederken, 170’inci maddesi orman içi ve bitişiğindeki köyler halkının kalkındırılması amacıyla, 31/12/1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerlerin değerlendirilmesine imkân tanımaktadır. 2B arazi kavramı, işte bu anayasal yetkinin 6831 sayılı Kanun’un 2’nci maddesinin (B) bendi ile somutlaştırılmasından doğmaktadır.
Bu çerçevede tarla, bağ, bahçe, zeytinlik ve otlak gibi tarımsal kullanıma ya da toplu yerleşime konu olan alanlar orman sınırları dışına çıkarılarak Hazine adına tescil edilmektedir. Böylelikle taşınmaz, orman rejiminin katı korumasından çıkmakta; fakat kendiliğinden özel mülkiyete geçmemektedir. Bu ara statü, uygulamadaki uyuşmazlıkların önemli bir bölümünün kaynağını oluşturmaktadır.
Hak Sahipliği, Başvuru Süresi ve Satış Bedeli Nasıl Belirlenir?
2B taşınmazlarının kullanıcılarına satışı, 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir. Anılan Kanun’un 6’ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca hak sahibi, 31/12/2011 tarihinden önce kadastro tutanağında kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen ve süresi içerisinde idareye başvuran kişidir.
Başvuru süreleri hak düşürücü niteliktedir. Aynı maddenin üçüncü fıkrası, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihte kayıtlarda yer alanlar bakımından altı aylık; güncelleme veya kadastro tutanaklarının sonradan kesinleşmesi hâlinde ise sekiz aylık bir başvuru süresi öngörmektedir. Satış bedeli ise dördüncü fıkra gereğince, taşınmazın dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanmaktadır. Şayet bedelin tamamı peşin ödenirse yüzde yirmi oranında indirim uygulanmakta; taksitli ödeme tercih edildiğinde ise bedel, faiz alınmaksızın eşit taksitlere bölünmektedir.
Uzun Süreli Kullanım Mülkiyet Hakkı Kazandırır Mı?
Uygulamada en sık karşılaşılan yanılgı, taşınmazın uzun yıllar boyunca kullanılmasının kendiliğinden mülkiyet hakkı doğuracağı düşüncesidir. Oysa 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18’inci maddesinin ikinci fıkrası, kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmazların kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yoluyla iktisap edilemeyeceğini açıkça hükme bağlamaktadır. Bu itibarla 2B alanlarında yalnızca zilyetliğe dayandırılan tescil talepleri kural olarak reddedilmektedir.
Konuyu somutlaştırmak gerekirse: kırk yıldır aynı konutta oturan bir kiracının, oturma süresinin uzunluğu nedeniyle o konutun maliki hâline gelmesi nasıl mümkün değilse, 2B taşınmazını onlarca yıldır eken kişinin de salt bu kullanıma dayanarak malik olması mümkün değildir. Zira burada kullanımın hukuki niteliği, malik sıfatıyla zilyetlik değil, kanunun tanıdığı bir öncelik hakkının maddi dayanağıdır. Nitekim uzun süreli kullanım, tek başına mülkiyet kazandırmamakla birlikte, 6292 sayılı Kanun kapsamında hak sahipliğinin tespitinde belirleyici bir unsur olarak değerlendirilmektedir.
2B Arazilerinden Doğabilecek Diğer Uyuşmazlık ve Suç Tipleri
Bu alandaki uyuşmazlıklar her zaman idari nitelikte kalmamakta, kimi hâllerde ceza hukukunun kapsamına da girebilmektedir.
–Hakkı Olmayan Yere Tecavüz Suçu: Bir hakka dayanmaksızın başkasına ait taşınmazın malikmiş gibi tamamen veya kısmen işgal edilmesi hâlinde Türk Ceza Kanunu’nun 154’üncü maddesi uygulanmakta ve fail altı aydan üç yıla kadar hapis ve bin güne kadar adlî para cezası ile cezalandırılmaktadır.
–Ormanı İşgal ve Ormandan Faydalanma Suçu: Orman sınırları dışına çıkarma işlemi kesinleşmeden gerçekleştirilen işgal ve faydalanma fiilleri, 6831 sayılı Kanun’un 93’üncü maddesi kapsamında altı aydan iki yıla kadar hapis cezasını gerektirmektedir.
–Dolandırıcılık Suçu: Devri hukuken mümkün olmayan bir 2B taşınmazının tapu verileceği vaadiyle satılması hâlinde Türk Ceza Kanunu’nun 157’nci maddesi uyarınca bir yıldan beş yıla kadar hapis ve beşbin güne kadar adlî para cezası; fiilin kamu kurum ve kuruluşlarının araç olarak kullanılması suretiyle işlenmesi hâlinde ise 158’inci madde gereğince üç yıldan on yıla kadar hapis cezası söz konusu olabilmektedir.
–Resmî Belgede Sahtecilik Suçu: Hak sahipliğini ispat amacıyla sahte kullanım belgesi düzenlenmesi veya bu nitelikteki bir belgenin kullanılması, Türk Ceza Kanunu’nun 204’üncü maddesi kapsamında iki yıldan beş yıla kadar hapis cezasını gerektirmektedir.
–Resmî Belgenin Düzenlenmesinde Yalan Beyan: İdareye gerçeğe aykırı beyanda bulunulması hâlinde Türk Ceza Kanunu’nun 206’ncı maddesi uyarınca üç aydan iki yıla kadar hapis veya adlî para cezasına hükmedilmektedir.
–Ecrimisil ve Tahliye İşlemleri: 2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesi uyarınca işgal edilen Hazine taşınmazı için geriye dönük ecrimisil tahakkuk ettirilmekte ve idari yoldan tahliye kararı alınabilmektedir.
Tespit ve İspat Süreci ile Bedele İtiraz İmkânı
Hak sahipliğinin belirlenmesinde esas alınan temel belge, kullanım kadastrosu neticesinde düzenlenen kadastro tutanağıdır. Bu tutanaklar, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun ek 4’üncü maddesi çerçevesinde, taşınmazın fiilî kullanım durumu dikkate alınarak oluşturulmaktadır. Süreçte tapu ve kadastro müdürlüklerinden kayıt örnekleri, millî emlak birimlerinden tahsis ve ecrimisil dosyaları, orman idaresinden orman kadastro tutanakları temin edilmekte; ayrıca ilgili döneme ait hava fotoğrafları ile memleket haritaları üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmaktadır.
Bedele ilişkin uyuşmazlıklar bakımından ise önemli bir gelişme yaşanmıştır. Anayasa Mahkemesi’nin 18/5/2023 tarihli ve E: 2023/27, K: 2023/100 sayılı kararıyla, 6292 sayılı Kanun’un 6’ncı maddesinin sekizinci fıkrasında yer alan ve tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilmesini ve dava açılmasını yasaklayan cümle iptal edilmiştir. Kararın gerekçesinde etkili başvuru hakkının kapsamı, “etkili başvuru hakkı; anayasal bir hakkının ihlal edildiğini ileri süren herkese hakkın niteliğine uygun olarak iddialarını inceletebileceği makul, erişilebilir, etkili (…) idari ve yargısal yollara başvuruda bulunabilme imkânının sağlanmasını teminat altına almaktadır.” biçiminde ifade edilmiştir. Böylelikle hak sahiplerinin bedel tespitine karşı yargı yoluna başvurabilmesinin önü açılmıştır.
Hak Sahibini Koruyan Hukuki İlkeler
Bu alanda uygulanan kurallar yalnızca yükümlülük öngörmemekte, aynı zamanda ilgili kişiyi koruyan güvenceler de içermektedir. Mülkiyet hakkı Anayasa’nın 35’inci maddesiyle güvence altına alınmış olup Anayasa Mahkemesi anılan kararında bu hakkı, “kişiye başkasının hakkına zarar vermemek ve kanunların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, semerelerinden yararlanma ve tasarruf etme imkânı veren bir hak” olarak tanımlamıştır. Ceza sorumluluğu bakımından ise cezaların şahsiliği ilkesi gereğince, taşınmazı fiilen kullanmayan mirasçıların yahut yalnızca kayden ilgili görünen kişilerin cezalandırılması mümkün değildir. Ayrıca kast unsuru bulunmaksızın, örneğin sınır hatasına dayanan kullanımlarda suçun manevi unsuru oluşmayacaktır.
Kanaatimizce bu alandaki en tartışmalı nokta, hak düşürücü sürelerin uygulanma biçimidir. Kullanıcıların önemli bir bölümü, taşınmazın hukuki statüsündeki değişiklikten ancak tebligat aşamasında haberdar olmaktadır. Bu itibarla idarece yapılan tebligatın usulüne uygunluğu titizlikle denetlenmeli ve süre başlangıcı, kişinin fiilen bilgilendiği an esas alınarak değerlendirilmelidir. Bizce aksi bir yaklaşım, uzun yıllara dayanan kullanımın salt şeklî bir eksiklik nedeniyle sonuçsuz bırakılması neticesini doğurur ki bu da mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçülülüğü bakımından tartışmaya açıktır.
2B Arazileriyle İlgili Soruşturma ve Davalarda Avukatın Önemi
2B arazilerine ilişkin uyuşmazlıklar; idare hukuku, eşya hukuku, kadastro mevzuatı ve ceza hukukunun kesiştiği teknik bir alanda ortaya çıkmaktadır. Süreçte hak düşürücü sürelerin işlemesi, kadastro tespitine itiraz davalarının kısa süreye tabi olması ve idari işlemlere karşı dava açma sürelerinin sınırlı bulunması, hukuki değerlendirmenin erken aşamada yapılmasını gerektirmektedir.
Bu doğrultuda, gerek idari başvuru gerek soruşturma aşamasında hukuki yardımdan yararlanılması, usul kurallarına uygun hareket edilmesi ve delillerin zamanında toplanması bakımından işlev görmektedir. Şüpheli sıfatıyla alınan ilk ifadenin sonraki aşamalarda belirleyici olabildiği dikkate alındığında, sürecin başından itibaren hukuki destek alınmasının genel ve soyut düzeyde bir gereklilik teşkil ettiği söylenebilir.
Sonuç
2B arazi kavramı, bilim ve fen bakımından orman niteliğini yitirdiği tespit edilerek orman sınırları dışına çıkarılan ve Hazine adına tescil edilen taşınmazları ifade etmektedir. Bu taşınmazlar üzerindeki uzun süreli kullanım tek başına mülkiyet hakkı doğurmamakta; buna karşılık 6292 sayılı Kanun kapsamında hak sahipliği kurulması hâlinde, kanunda öngörülen bedel karşılığında mülkiyetin devri mümkün hâle gelmektedir.
Sürecin ihmal edilmesi durumunda ise ecrimisil, tahliye ve koşulları oluştuğunda cezai sorumluluk gündeme gelebilmektedir. Zira bu alandaki hakların büyük bölümü hak düşürücü sürelere bağlanmıştır. Böylelikle taşınmazın hukuki statüsünün ve tapu kaydındaki belirtmelerin erken aşamada incelenmesi, hem hak kaybının önlenmesi hem de ileride doğabilecek uyuşmazlıkların sınırlandırılması bakımından belirleyici olmaktadır.
Av. Mücahit Kaynarca